公務(wù)員考試申論必讀：2007年《理論熱點(diǎn)面對(duì)面》

　　房?jī)r(jià)是不是會(huì)一直上漲?

　　我國(guó)的房?jī)r(jià)下一步將會(huì)怎樣變化?是否還會(huì)一直漲下去?報(bào)刊上、網(wǎng)絡(luò)上不少開發(fā)商和專家說(shuō)，"歷史證明所有的房?jī)r(jià)都是永遠(yuǎn)上漲的";還有的講，"保守"一點(diǎn)的說(shuō)法是，"房地產(chǎn)還要漲個(gè)十年、二十年"。對(duì)此到底該怎么看呢?

　　房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門，它自然也要遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能永遠(yuǎn)持續(xù)地高增長(zhǎng)，它也有正常的下降和調(diào)整階段。世界發(fā)達(dá)國(guó)家及我國(guó)上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)發(fā)展歷史均表明，即使是正常的房地產(chǎn)成長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)有明顯上漲的階段，也有明顯調(diào)整或下跌的階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)總是有漲有跌，呈周期性的波動(dòng)，沒有永遠(yuǎn)上漲、只漲不跌的房市。

　　但是，也有許多人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著"特殊國(guó)情"：可使用土地會(huì)越來(lái)越少、城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)越來(lái)越快、人們用于投資的"閑錢"也會(huì)越來(lái)越多，這三大"剛性需求"將支撐著房?jī)r(jià)不斷上漲。那么對(duì)此又怎么看呢?

　　我國(guó)人多地少是事實(shí)，但這不是絕對(duì)稀缺，而是相對(duì)稀缺。從國(guó)際比較看，我國(guó)的人口密度并不太高，低于日本、韓國(guó)、英國(guó)等很多國(guó)家。按照"土地稀缺論"的邏輯，日本的土地比我們更為稀缺，日本的房?jī)r(jià)更應(yīng)該一直上漲。但是，恰恰是日本，卻上演了世界房地產(chǎn)史上最富戲劇性的地價(jià)急速升降的"土地神話"鬧劇。1983-1988年，日本東京商業(yè)用地的價(jià)格上漲了250%，住宅用地價(jià)格上漲了200%，房?jī)r(jià)也呈螺旋式上升，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，最后蔓延為整體經(jīng)濟(jì)的泡沫。物極必反，1990年年底泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，房?jī)r(jià)開始大幅下跌，到1997年差不多回到了泡沫化的起點(diǎn)，住房用地的價(jià)格也跌去了70%-80%。被人為炒得過高的東京土地價(jià)格最后又回到了起點(diǎn)，"土地神話"破滅，日本經(jīng)濟(jì)由此也陷入漫長(zhǎng)的蕭條之中。

　　目前我國(guó)城鎮(zhèn)化水平較低，總體上只有43%左右，而世界平均水平是50%左右，因此隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，未來(lái)還將有數(shù)億農(nóng)民進(jìn)城。他們對(duì)住房的確有很大的需求。但是也要想一想，以目前我國(guó)城市的房?jī)r(jià)，有多少農(nóng)民兄弟買得起房、進(jìn)得了城呢?實(shí)際上，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)不但無(wú)法從城市新增人口中獲得可持續(xù)的支撐，還會(huì)抑制需求，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化進(jìn)程受阻。大量收入很低的進(jìn)城務(wù)工群體，不可能買得起房，只能租住在高樓大廈的地下室里，或者是城市與農(nóng)村的邊緣區(qū)，成為城市的弱勢(shì)群體，極易引發(fā)一系列的社會(huì)問題。如果這些問題處理不好，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將會(huì)付出極大的代價(jià)。

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人民生活水平與收入大幅度提高，不少人有了"閑錢"，產(chǎn)生投資需求，同時(shí)外資也看好中國(guó)的發(fā)展，不斷加大在我國(guó)的直接投資，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就是"炒房"行為愈演愈烈。那么，這種投資需求能夠支撐房?jī)r(jià)不斷上漲嗎?不能。過分炒作房產(chǎn)，從一個(gè)側(cè)面反映了近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)投資過熱的現(xiàn)象。在大量資金的推動(dòng)下，導(dǎo)致股票、地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。如果聽任這種趨勢(shì)發(fā)展，就會(huì)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提高，從而加大經(jīng)濟(jì)泡沫化程度，甚至引發(fā)金融危機(jī)。為此，國(guó)家已連續(xù)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控措施，以遏制對(duì)資產(chǎn)包括房地產(chǎn)的過度投資。

　　因此，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，還是從我國(guó)的土地國(guó)情、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)投資來(lái)看，房?jī)r(jià)都不可能一直只漲不跌。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是不是宏觀調(diào)控造成的?

　　為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，2003年以來(lái)國(guó)家開始采取各種經(jīng)濟(jì)、行政政策和措施。2006年更是出臺(tái)了一系列調(diào)控政策和措施，是多年來(lái)出臺(tái)政策最多、最密集、最全面的一次。這次調(diào)控不僅涉及利率、銀行準(zhǔn)備金、提高首付比例等金融政策，也有提高土地使用費(fèi)、所得稅等涉及財(cái)政稅收的制度，還有擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模等涉及土地和商品住宅供給結(jié)構(gòu)的多項(xiàng)政策。各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹中央的要求和部署，做了大量工作。但是，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)過快上漲趨勢(shì)目前仍未得到有效遏制，部分城市房?jī)r(jià)的漲幅還不斷加大。那么，是不是像某些人所說(shuō)，"房?jī)r(jià)上漲就是宏觀調(diào)控惹的禍"?

　　首先應(yīng)該看到，宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮有一個(gè)過程。俗話說(shuō)，"一口吃不出個(gè)胖子"。宏觀調(diào)控政策效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的。比如，"套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上"這一政策，要真正發(fā)揮成效，還需要相當(dāng)一段時(shí)間。此外，當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，主要通過相關(guān)的市場(chǎng)手段，間接地影響、引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房?jī)r(jià)變動(dòng)，從政策的出臺(tái)到發(fā)揮實(shí)際效果，往往存在一個(gè)"時(shí)間差"，在短期內(nèi)往往會(huì)"立竿不見影"，其預(yù)期成效往往會(huì)"延遲"到來(lái)。我們不能奢望宏觀調(diào)控政策一出臺(tái)，房?jī)r(jià)就立即掉頭向下。

　　同時(shí)要看到，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲有著復(fù)雜深刻的成因，不是某一種因素決定的，也不是一朝一夕形成的。房?jī)r(jià)上漲，主要仍然是供需之間的矛盾。一方面，住房消費(fèi)需求持續(xù)強(qiáng)勁;同時(shí)，由于投資渠道單一，加上對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，住房投資性、投機(jī)性需求也很大。另一方面，住房供給結(jié)構(gòu)存在失衡問題。由于大戶型、高價(jià)商品房的利潤(rùn)高于中小戶型、中低價(jià)位商品房，因此開發(fā)商出于趨利性更愿意開發(fā)大戶型、高價(jià)商品房。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上大戶型、高價(jià)商品房居多，而中小戶型、中低價(jià)位商品房供應(yīng)量少，所占比重不斷下降。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)沒有得到應(yīng)有的重視，供應(yīng)量也嚴(yán)重不足。正是這種失衡的供給結(jié)構(gòu)，難以滿足各種需求的不斷增長(zhǎng)，加速了房?jī)r(jià)的上漲。

　　房?jī)r(jià)上漲，還與有些地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策不力有關(guān)。房?jī)r(jià)上漲，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收也會(huì)增加，并會(huì)推動(dòng)地價(jià)上漲，增加土地轉(zhuǎn)讓收益。因此從某種意義上講，一些地方政府特別是城市政府是房?jī)r(jià)上漲的直接受益者，他們對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行是缺乏內(nèi)在動(dòng)力的，這就導(dǎo)致中央的調(diào)控政策在實(shí)踐中往往得不到充分落實(shí)。比如，對(duì)于保障性住房建設(shè)，有的城市政府沒有真正將其作為自己的職責(zé)，而是當(dāng)做負(fù)擔(dān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年來(lái)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長(zhǎng)率一直是負(fù)增長(zhǎng)，而廉租房保障資金也遠(yuǎn)未充分利用。

　　房?jī)r(jià)上漲，與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度不高、市場(chǎng)秩序比較混亂有關(guān)。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不太完善，不同行業(yè)的市場(chǎng)化程度不一，房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在著許多權(quán)利不對(duì)等、信息不對(duì)稱、競(jìng)爭(zhēng)不充分的因素，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，知情權(quán)、選擇權(quán)嚴(yán)重缺失，而幾個(gè)大的房地產(chǎn)商往往很容易操控、哄抬房?jī)r(jià)。同時(shí)，地方政府既是市場(chǎng)中土地的所有者和出賣人，又要承擔(dān)市場(chǎng)監(jiān)控人和仲裁者的角色，導(dǎo)致在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及土地招拍掛中容易出現(xiàn)違反公平競(jìng)爭(zhēng)的權(quán)錢交易、暗箱操作。此外，某些房地產(chǎn)商無(wú)視市場(chǎng)法律法規(guī)，假按揭、騙錢、騙貸行為層出不窮;通過虛報(bào)銷售量、瞞報(bào)供應(yīng)量，誤導(dǎo)市場(chǎng);通過捂盤惜售、囤積居奇，操縱實(shí)際供應(yīng)量;通過投入巨額廣告費(fèi)用操縱媒體，經(jīng)常發(fā)布一些不實(shí)的判斷、預(yù)測(cè)，以期讓買房者產(chǎn)生恐慌心理，如"地荒論"、"供不應(yīng)求論"、"房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都上漲論"等。