2008年公務(wù)員錄用考試申論標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)試卷(八)

　　一、注意事項(xiàng)

　　1.申論考試，與傳統(tǒng)作文考試不同，是對(duì)分析駕馭材料的能力與對(duì)表達(dá)能力并重的考試。

　　2.作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。

　　3.仔細(xì)閱讀給定的資料，然后按申論要求依次作答，答案書(shū)寫(xiě)在指定位置。

　　二、給定材料

　　1.“各調(diào)研組對(duì)大部分城市房地產(chǎn)調(diào)控情況比較滿意�！�10月12日，一位參加了“國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)檢查組”的人士向記者透露，“目前檢查組正在整理調(diào)研報(bào)告，近日將上報(bào)國(guó)務(wù)院�！�

　　對(duì)于檢查組的“滿意”，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌如此解釋：“‘國(guó)八條’調(diào)控效果明顯，各地炒房和拆遷需求已經(jīng)基本得到控制，‘國(guó)六條’效果初步顯現(xiàn)，成效完全顯現(xiàn)還需要一段時(shí)間�！鳖櫾撇�也參與了此次檢查與調(diào)研。

　　9月底，以建設(shè)部為主的“國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)檢查組”對(duì)包括北京、天津、內(nèi)蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等在內(nèi)的11個(gè)省(市)進(jìn)行了此次調(diào)控效果的調(diào)查。

　　近期，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅放緩趨勢(shì)明顯。10月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月份國(guó)房指數(shù)報(bào)告，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為5.6%。

　　“前8個(gè)月的房?jī)r(jià)漲幅，近三年來(lái)呈現(xiàn)逐步回落趨勢(shì)，2004年為15.2%，2005年為7.5%，今年為5.6%，表明國(guó)家宏觀調(diào)控措施效果明顯�！鳖櫾撇�表示，“這是宏觀調(diào)控的成果之一�！�

　　“作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模最大、價(jià)位較高的長(zhǎng)三角地區(qū)，房?jī)r(jià)回落更明顯，1~8月份，上海新房?jī)r(jià)格漲幅為負(fù)4.6%。南京、杭州等地的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也基本在零左右浮動(dòng)�！鳖櫾撇�介紹說(shuō)，“全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅在一位數(shù)水平，已經(jīng)基本達(dá)到了我們的目標(biāo)。”

　　“但是，我們也要看到，極少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅還沒(méi)有得到控制，比如北京、深圳等，還需要引起我們的注意�！鳖櫾撇�提醒說(shuō)。

　　房?jī)r(jià)反映出的是供需關(guān)系總量、結(jié)構(gòu)等，而這也是此次房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2006年1~8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅是24%，稍高于2005年的19%(2005年的19%是近幾年的最低點(diǎn));房地產(chǎn)竣工面積增長(zhǎng)幅度為8.4%，銷售面積增長(zhǎng)幅度為8.9%。

　　“從這些數(shù)字可以看出，投資需求已經(jīng)得到了一定的抑制。‘國(guó)八條’的調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)到�！鳖櫾撇�表示，“下一步，該是2006年‘國(guó)六條’顯示效果的時(shí)候了，‘國(guó)六條’從供應(yīng)方面調(diào)控，提出了加大中小戶型和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。由于政府出臺(tái)的時(shí)間不長(zhǎng)，從調(diào)研的情況看，其效果顯現(xiàn)還有待時(shí)日�！�

　　顧云昌認(rèn)為：“我們要防止‘冒進(jìn)’，也就是過(guò)度供應(yīng)和不恰當(dāng)?shù)墓��?yīng)結(jié)構(gòu)，這就是下一步的工作重點(diǎn)�！�

　　2.北京、上海、廣州在“國(guó)六條”細(xì)則規(guī)定之“大限”9月30日紛紛出臺(tái)了未來(lái)五年城市住房建設(shè)規(guī)劃，以回應(yīng)“國(guó)十五條”提出的地方細(xì)則要求。其中，北京在“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中明確，經(jīng)濟(jì)適用房擬建立政府回購(gòu)制，即經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市，而是實(shí)行由政府回購(gòu)“內(nèi)循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式。此消息一經(jīng)披露，京城二手房公司接到的相關(guān)咨詢電話大為增加，人們對(duì)此項(xiàng)措施帶給二手房的影響頗為關(guān)心。

　　據(jù)了解，目前北京經(jīng)濟(jì)適用房較為集中的回龍觀地區(qū)，滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格已經(jīng)高達(dá)4800-5200元/平方米。按現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房再上市相關(guān)規(guī)定，滿5年經(jīng)濟(jì)適用房上市出售需繳納總價(jià)10%的綜合地價(jià)款及其他相關(guān)稅費(fèi)�；佚堄^地區(qū)一套當(dāng)初購(gòu)買價(jià)為2650元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，目前按照4800-5200元/平方米的市場(chǎng)售價(jià)，即使繳納10%的綜合地價(jià)款，其年投資回報(bào)率仍能高達(dá)12%以上。有人認(rèn)為，因房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的高收益，短期內(nèi)北京將會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房集中放量現(xiàn)象，目前人們處于對(duì)政策細(xì)則的等待階段。

　　對(duì)此，“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主中的投資戶和準(zhǔn)備升級(jí)置業(yè)的比例不低，但由于此前出售的經(jīng)濟(jì)適用房在銷售時(shí)政府已經(jīng)申明5年后可以上市交易，對(duì)此政府將會(huì)審慎對(duì)待。政府回購(gòu)的政策界限如果只限定在今年10月1日以后購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)拋售經(jīng)濟(jì)適用房的情況。

　　對(duì)帶有政策性補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房采取政府回購(gòu)的方式進(jìn)行市場(chǎng)管理得到了社會(huì)的普遍認(rèn)同。許多專業(yè)人士認(rèn)為，這項(xiàng)措施比采取只租不售的方法易于落實(shí)，將有效遏制此前將經(jīng)濟(jì)適用房用于投資的行為�！拔覑�(ài)我家”等一些中介機(jī)構(gòu)分析，北京市目前經(jīng)濟(jì)適用房總存量?jī)H為12萬(wàn)套左右，大約占存量房總數(shù)的3%-4%，購(gòu)買時(shí)間已滿5年可以上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房目前只有大約5萬(wàn)套，其在二手房的總交易量中占比不足5%。即使今后全部的經(jīng)濟(jì)適用房退出二手房交易市場(chǎng)，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的影響也不大。

　　3.在巨大的需求面前，增加供給被各方人士公認(rèn)是平抑房?jī)r(jià)的有效手段。然而，面對(duì)國(guó)土資源部堅(jiān)持“從嚴(yán)從緊”的土地政策，有相當(dāng)一部分人，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出，應(yīng)該大大增加土地供量，以削減土地的高成本和開(kāi)發(fā)用地不足的瓶頸，以滿足消費(fèi)者對(duì)商品房的需求，讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)高企的房?jī)r(jià)。這種說(shuō)法源于此前爭(zhēng)論已久的“地價(jià)決定房?jī)r(jià)”的觀點(diǎn)。

　　對(duì)此，國(guó)土資源部土地利用司束克欣司長(zhǎng)則認(rèn)為，目前各地用于商品房開(kāi)發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。北京現(xiàn)在批出的可供建設(shè)住宅，并且已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商手里的協(xié)議出讓或通過(guò)規(guī)劃的開(kāi)發(fā)用地已有9000萬(wàn)平方米，可以建設(shè)3到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣工量計(jì)算，北京現(xiàn)在已經(jīng)批出的土地足夠建設(shè)10年住宅了。

　　國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)甘藏春認(rèn)為，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，但不是那么大。現(xiàn)在實(shí)際上有不少開(kāi)發(fā)商手中拿著大量土地，在借土地調(diào)控政策制造地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的信息。甘藏春認(rèn)為，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)主要是由商品房的供需關(guān)系決定的。平抑房?jī)r(jià)應(yīng)著手綜合治理，首先應(yīng)該控制投機(jī)性的虛假需求。國(guó)土資源部仍將堅(jiān)持從嚴(yán)從緊的土地政策，同時(shí)，注意對(duì)地價(jià)進(jìn)行合理調(diào)控。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)此持有相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，決定房?jī)r(jià)高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系。房?jī)r(jià)中包含的土地、建材、鋼材等成本價(jià)不是拉高房?jī)r(jià)的主要因素。在供不應(yīng)求的巨大市場(chǎng)需求面前，政府就是免費(fèi)將土地給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商仍然不會(huì)降價(jià)。抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)應(yīng)該從市場(chǎng)供量上解決。

　　顧云昌提出，在商品住房上應(yīng)該對(duì)拆遷和過(guò)高的投資性需求加以控制。政府去年已經(jīng)在減少拆遷規(guī)模，今年仍在縮減規(guī)模，這一部分是比較容易得到控制的。而控制過(guò)高投資性需求比較復(fù)雜，需要政府動(dòng)用金融及稅收杠桿。在金融方面，需要對(duì)購(gòu)買多套房子的非理性行為加以控制。在稅收方面，需要理清、規(guī)范目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中繁雜的稅收。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，目前，各種稅費(fèi)加起來(lái)，在房?jī)r(jià)中的比例達(dá)40%。

　　顧云昌認(rèn)為，應(yīng)該將各種稅費(fèi)統(tǒng)一起來(lái)，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，向以費(fèi)代稅，費(fèi)改稅的方向發(fā)展，“整稅、明租、清費(fèi)”從而降低房地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)而降低房產(chǎn)業(yè)主承受的負(fù)擔(dān)。此外，增加財(cái)產(chǎn)稅的征收，用稅收杠桿抑制非理性需求。

　　應(yīng)避免因土地供量缺少透明度而造成的“爆炒的供給”。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)漲得更多了，這里存在因土地放量信息不透明，持有土地的開(kāi)發(fā)商囤積土地，導(dǎo)致買方市場(chǎng)預(yù)期不對(duì)位而形成的“爆炒的供給”。李伏安提出，政府方面應(yīng)該將土地放量規(guī)劃及時(shí)地予以公布，以破除開(kāi)發(fā)商以囤地方式增大的供需矛盾。

2008國(guó)家公務(wù)員考試新題型 各題型考查重點(diǎn)

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	主 講	課 時(shí)	講座
行政能力測(cè)試	崔 斌	30	試聽(tīng)
申論	崔 斌	20	試聽(tīng)(新版)