北京：2007公務(wù)員考試申論重點(diǎn)預(yù)測(cè)題之房?jī)r(jià)問題

6、據(jù)《北京晚報(bào)》2006年1月28日?qǐng)?bào)道，北京市國(guó)土局新聞發(fā)言人張維副局長(zhǎng)介紹說，2005年土地計(jì)劃進(jìn)行了結(jié)構(gòu)調(diào)整，調(diào)整后的基礎(chǔ)設(shè)施、公益建筑以及經(jīng)濟(jì)適用房用地大幅增加，而商品房土地供應(yīng)由計(jì)劃的1750公頃下降到900余公頃。針對(duì)部分開發(fā)商“供地緊張必然引起房?jī)r(jià)上漲”的論調(diào)，張維表示，商品房土地供應(yīng)計(jì)劃雖然減少了，但能夠形成有效供應(yīng)的住宅用地仍然在2000公頃左右，與上一年持平。他進(jìn)一步解釋說：“2004年8月31日大限前，大約有1300公頃土地提前投放到市場(chǎng)，這些土地會(huì)在2005年形成供應(yīng)，考慮到市場(chǎng)的接受能力，對(duì)去年商品房供地計(jì)劃作出了適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后、商品房供地雖然減少了近一半，但是市場(chǎng)總的供應(yīng)量并沒有減少”。張維指出，減少商品房土地供應(yīng)量也是為更好地促進(jìn)目前存量土地的利用，“新的商品房供地減少，開發(fā)商才會(huì)將目標(biāo)轉(zhuǎn)為存量土地上，從而有效促進(jìn)存量土地的利用”。據(jù)介紹，目前北京市存量土地規(guī)模大約在4000公頃左右，完全可以滿足一到兩年的建設(shè)使用。

針對(duì)住宅土地供應(yīng)，張維說：“2005年共有111個(gè)項(xiàng)目共5400公頃的土地由開發(fā)商進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，隨著這部分土地開發(fā)的陸續(xù)完成，2006、2007兩年土地供應(yīng)應(yīng)該說很充足。因此，購房人不必?fù)?dān)心住宅土地供應(yīng)不足而引起的房?jī)r(jià)上漲。”

7、北京市2006年將重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，制定并落實(shí)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)政策，主要滿足大量中低收入家庭住房需要。

2006年北京市計(jì)劃竣工經(jīng)濟(jì)適用住房200萬平方米，該市建委負(fù)責(zé)人介紹說，2006年市建委還將繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，主要體現(xiàn)政府對(duì)部分中低收入家庭、特別是拆遷居民等特殊群體的保障性供應(yīng)，嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)選用房供應(yīng)對(duì)象、面積標(biāo)準(zhǔn)和再上市交易；同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房比例；加快建立住宅發(fā)展與保障體系，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，制定并落實(shí)中低價(jià)位、中小套普通商品住房供應(yīng)政策，以滿足中低收入家庭的住房需要。

8、據(jù)某市有關(guān)部門測(cè)算的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房?jī)r(jià)格成本對(duì)照表顯示，在所到的23個(gè)樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算，開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤(rùn)率超過50%的樓盤有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。

9、新華社2005年3月17日?qǐng)?bào)道，最近江蘇一家在全國(guó)也算得上重量級(jí)房地產(chǎn)公司的老板向媒體反映：某些城市房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長(zhǎng)并非完全是市場(chǎng)因素使然，而是政府“操盤”的結(jié)果，政府調(diào)控市場(chǎng)的“有形之手”充當(dāng)了推動(dòng)房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的角色。

據(jù)這位老板說，現(xiàn)在不少地方出讓土地的收益成為政府財(cái)政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府“手頭”越活；價(jià)格越高，收益越多。有個(gè)城市為了抬高出讓土地的價(jià)格，特意請(qǐng)他們這家公司來當(dāng)“托兒”，與外地投標(biāo)企業(yè)競(jìng)價(jià)。這位老板十分擔(dān)心價(jià)格招得太高了，砸在自己手里吃不消�！澳阒还芡�高里抬價(jià)就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再還給政府”，政府的一位官員這樣“開導(dǎo)”他。吃了政府官員的“定心丸”，這位老板競(jìng)起價(jià)來底氣十足，果然使地價(jià)迅速飚升，再創(chuàng)這個(gè)城市土地出讓價(jià)的新高。而類似這樣由政府“操盤”推動(dòng)地價(jià)上漲的事例在不少城市都存在著。

政府人為操控土地通過價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制及其市場(chǎng)表現(xiàn)，對(duì)很多人的購房心理產(chǎn)生了影響，“早買”成為不少購房者的共識(shí)，一些手中有金錢而無投資渠道的人，就把購置第二套、第三套及至更多套房子作為一種投資，從表面上看起來，購房需求十分旺盛。正因?yàn)槿绱耍�每�?dāng)有人警告某個(gè)城市存在房地產(chǎn)泡沫時(shí)，當(dāng)?shù)卣�府都要進(jìn)行嚴(yán)厲的反駁。與中央政府不一樣，地方政府不會(huì)自覺考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)過熱問題，地方政府希望的是房產(chǎn)繁榮能讓土地升值，增加地方財(cái)政收入，提升政績(jī)，所以與中央抑制房地產(chǎn)投資政策取向相反，他們有支持房地產(chǎn)投資的沖動(dòng)。在這個(gè)利益驅(qū)動(dòng)下，我們看到，許多地方政府以重新規(guī)劃市區(qū)、建開發(fā)區(qū)、大學(xué)城等名義圈地，不顧一切搞房地產(chǎn)開發(fā)。與此同時(shí)，地方政府希望房子價(jià)格越來越貴，這樣才能吸引更多的開發(fā)商，才能賣出更貴的土地價(jià)格。

10、在國(guó)家發(fā)出多道宏觀調(diào)控“金牌令”，地產(chǎn)市嘲溫度”漸漸走低的情況下，溫州人仍然敢“逆水行舟”。2005年中，在溫州當(dāng)?shù)匾患颐襟w的組織下，50多位溫州人組成的“上海杭州投資置業(yè)團(tuán)”在上海、杭州兩地考察，成交房子8套。此前一月，另一路溫州“炒房團(tuán)”在南京已取得不俗“業(yè)績(jī)”——8名溫州人合資數(shù)千萬元拿下南京等地200套房子。此次，溫州“炒房團(tuán)”之所以逆勢(shì)而行，就是窺見了利益鏈的存在——不少城市否認(rèn)自己轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存有泡沫，急于表示調(diào)控已到位；有明文規(guī)定，禁止以媒體名義組織購房團(tuán)到各地炒房，但媒體“炒房團(tuán)”仍馬不停蹄，從東到西，直炒到“天涯海角”；為了業(yè)績(jī)考慮，一些銀行想方設(shè)法打“擦邊球”，視實(shí)行關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市和地區(qū)個(gè)人住房貸款最低首付款比例提高到30%的規(guī)定于不顧，支持低首付貸款；為了提升房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)商實(shí)行房?jī)r(jià)“雙軌制”，給房屋中介、“炒房團(tuán)”低價(jià)，給普通消費(fèi)以高價(jià)……這些，不符合政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控精神，也違背了廣大消費(fèi)者的意愿。

11、對(duì)于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的未來走勢(shì)，最根本的問題就得看政府（包括中央政府與地方政府）對(duì)市場(chǎng)的理解了。因?yàn)�，目前�?guó)內(nèi)新一輪房地產(chǎn)需求擴(kuò)大膨脹，有其幾十年積聚的住房需求的釋放，也有政府信貸政策誤導(dǎo)，而后一種情況越來越成了主流。在目前的情況下，由于銀行的超低利率及銀行對(duì)資金的獲得性，使得國(guó)內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮，大量沒有支付能力的人紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才發(fā)展幾年就遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過人家發(fā)展幾百年的市常發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展幾百年，個(gè)人住房持有率，歐洲的法國(guó)與德國(guó)僅30%-40%，美國(guó)僅68%，但北京則為85%，上海為81%。

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