時(shí)事政治：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布消息說(shuō)，廣州房?jī)r(jià)同比高達(dá)20.9%，環(huán)比上漲0.8%。而同一天廣州市國(guó)土房管局公布的消息說(shuō)，房?jī)r(jià)環(huán)比大降10.6%，當(dāng)月成交均價(jià)同比下降7.1%。
同一城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，為何出現(xiàn)截然不同的結(jié)果?難道嚴(yán)肅的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以當(dāng)成兒戲?新華社“新華視點(diǎn)”記者就此問(wèn)題進(jìn)行了追蹤調(diào)查。
“指數(shù)計(jì)算法”與“算術(shù)平均法”
根據(jù)《70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》的解釋說(shuō)明，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)調(diào)查的方法是“新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”。
按照廣州市國(guó)土房管局的說(shuō)法，兩者都真實(shí)，數(shù)據(jù)差異主要源于統(tǒng)計(jì)方式不同。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛說(shuō)，廣州的統(tǒng)計(jì)方法是算術(shù)平均法，將總成交房?jī)r(jià)除以總成交面積，算出單位房?jī)r(jià);而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局則是指數(shù)計(jì)算法，追蹤同一物業(yè)不同時(shí)期的價(jià)格變化進(jìn)行加權(quán)計(jì)算得出房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。
據(jù)分析，將平均房?jī)r(jià)幾萬(wàn)元的中心區(qū)和幾千元的郊區(qū)合在一起計(jì)算平均數(shù)，這種統(tǒng)計(jì)對(duì)于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)“沒(méi)什么實(shí)用價(jià)值”;而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)方法比較科學(xué)，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。
作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度高的廣州市，為何選擇如此的統(tǒng)計(jì)方式?專(zhuān)家指出，采用指數(shù)算法，只要房?jī)r(jià)上漲，統(tǒng)計(jì)結(jié)果一定上漲;而采用算術(shù)平均法，只要政府控制中心區(qū)高價(jià)住宅的成交，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性下降”。
今年4月，廣州出臺(tái)政策，由政府對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行“指導(dǎo)”，“高于政府指導(dǎo)價(jià)的住宅不得銷(xiāo)售”，下半年，一些開(kāi)發(fā)商表示，中心區(qū)的高價(jià)住宅很難拿到預(yù)售證，而郊區(qū)的低價(jià)住宅則容易拿到預(yù)售證。
業(yè)內(nèi)人士指出，變換統(tǒng)計(jì)方法，并不能改變房?jī)r(jià)過(guò)高的狀況。如此統(tǒng)計(jì)，有“忽悠”之嫌。
為了數(shù)字“減肥”，改變統(tǒng)計(jì)范圍
為了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“明顯下降”，除了在統(tǒng)計(jì)方法上“做文章”，還可以讓“胖子”和“瘦子”在一起稱(chēng)體重。
記者注意到，今年10月開(kāi)始，廣州市將位于遠(yuǎn)郊的從化和增城兩個(gè)縣級(jí)市納入廣州市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，而此前的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)并不包括這兩個(gè)縣級(jí)市。
目前，這兩個(gè)縣級(jí)市的平均房?jī)r(jià)每平方米不足萬(wàn)元，而廣州市核心區(qū)的平均房?jī)r(jià)每平方米四五萬(wàn)元，將兩地納入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)的“創(chuàng)新方法”，其結(jié)果顯而易見(jiàn)，廣州房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)瞬之間從“大漲”變?yōu)椤按蠼怠薄?/P>
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州一些樓盤(pán)與年初相比上漲30%以上，如海珠區(qū)一處二手房，去年買(mǎi)入、今年賣(mài)出，房?jī)r(jià)已經(jīng)從兩萬(wàn)元出頭上漲到三萬(wàn)元以上。
廣州市購(gòu)房者毛女士對(duì)記者說(shuō)，不久前她看上白云區(qū)一處130平方米的住宅，約定成交價(jià)格是每平方米2.3萬(wàn)元，但開(kāi)發(fā)商11月底突然打來(lái)電話，政府緊急下了通知，成交價(jià)不能高于1.9萬(wàn)元，否則不能網(wǎng)簽。
所以毛女士必須簽每平方米1.9萬(wàn)元的“合同”供國(guó)土房管局備案計(jì)入房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，但多出來(lái)的每平方米4000元差價(jià)必須提前交現(xiàn)款。這樣一來(lái)，毛女士首付相當(dāng)于多出了50多萬(wàn)元，無(wú)法籌措這筆巨款，結(jié)果只好放棄了這套住房。
“政府光想著完成調(diào)控目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商一分錢(qián)也不少賺，最后還是我們這些剛需買(mǎi)單�！泵咳缡钦f(shuō)。
防止自相矛盾，避免市場(chǎng)誤判
“數(shù)據(jù)互相矛盾，很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)成交均價(jià)“數(shù)據(jù)打架”的矛盾，不僅讓政府難以有效判斷，而且會(huì)讓一些喜歡“以數(shù)據(jù)說(shuō)話”的人擾亂市場(chǎng)預(yù)期。
胡剛指出，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)自相矛盾的問(wèn)題，不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年各省上報(bào)的GDP數(shù)據(jù)，匯總后明顯高于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。
專(zhuān)家分析，統(tǒng)計(jì)誤差有計(jì)算重合的因素，但一些地方政府的主觀行為不容忽視。今年6月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，廣東中山橫欄鎮(zhèn)在2012年年報(bào)虛報(bào)工業(yè)生產(chǎn)總值62億多元。
“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的權(quán)威性來(lái)自統(tǒng)計(jì)的真實(shí)性，關(guān)系到政府公信力，因此不能當(dāng)成兒戲。”胡剛說(shuō)。
專(zhuān)家建議，地方政府發(fā)布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，應(yīng)該根據(jù)城市的區(qū)域、房屋的類(lèi)型等分別發(fā)布數(shù)據(jù)，讓公眾真實(shí)感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，使房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)更具參考價(jià)值，避免因?yàn)閿?shù)據(jù)矛盾引發(fā)市場(chǎng)誤判。
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