2013注冊會計師《稅法》精華筆記：土地增值稅
土地增值稅的征稅范圍
(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓�！窘忉尅客恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶哂小皣小薄ⅰ稗D(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征。
| 應(yīng)征土地增值稅的情況 |
不征土地增值稅的情況 |
免征(或暫免征)土地增值稅的情況 |
| 1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 2.取得土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售的 3.存量房地產(chǎn)買賣 4．抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓） 5.單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入） 6.投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資 7.投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 8.合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的 |
1.房地產(chǎn)繼承（無收入） 2.房地產(chǎn)有條件的贈與（有范圍限制）（無收入） 3.房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變） 4.房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變） 5.房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變） 6.房地產(chǎn)重新評估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移） |
1.個人互換自有居住用房地產(chǎn) 2.合作建房建成后按比例分房自用 3.與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè) 4.企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中 5.國家征用收回的房地產(chǎn) 6.個人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn) 7.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值稅未超過扣除項目的20% |
土地增值稅稅率(掌握，能力等級2)
土地增值稅采用四級超率累進稅率。這是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種。
| 增值額與扣除項目金額的比率B |
稅率 |
速算扣除系數(shù) |
| B≤50%的部分 |
30 |
0 |
| 50%＜B≤100% |
40 |
5 |
| 100%＜B≤200% |
50 |
15 |
| B＞200% |
60 |
35 |
土地增值稅應(yīng)稅收入的確定【關(guān)鍵點：扣除項目的確定(重點)】
| 企業(yè)情況 |
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況 |
可扣除項目 | ||||||
| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓新建房 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額(地價款、取得使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用，契稅) 2．房地產(chǎn)開發(fā)成本(土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等) 3．房地產(chǎn)開發(fā)費用
5．財政部規(guī)定的其他扣除項目：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20% 取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。 | ||||||
| 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓新建房 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 2．房地產(chǎn)開發(fā)成本 3．房地產(chǎn)開發(fā)費用 4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：①營業(yè)稅；②印花稅（0.5‰）；③城建稅和教育費附加 | ||||||
| 各類企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓存量房 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除此項金額） 2．房屋及建筑物的評估價格：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：①營業(yè)稅；②印花稅（0.5‰）；③城建稅和教育費附加 | ||||||
| 各類企業(yè) |
單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（同上） 2．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
土地增值稅應(yīng)納稅額的計算(注意有無印花稅)
第一步，判斷可以扣除的項目
第二步，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額
第三步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)
第四步，套用公式計算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
圖片
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算(掌握，能力等級2)
| 要點 |
主要規(guī)定 | |
| 清算條件 |
納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的三種情況 |
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 |
| 主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況 |
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 | |
| 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 |
將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) |
收入按下列方法和順序確認(rèn)： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； （2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 |
| 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下 |
不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 | |
| 土地增值稅的核定征收 |
稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為 |
（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （3）雖設(shè)置賬簿，但難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 |
| 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) |
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積 | |
土地增值稅稅收優(yōu)惠(能力等級2)
1. 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省可允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
2. 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
3. 個人因工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用住房的，依原房產(chǎn)使用時間長短確定免稅或減半征稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收;居住滿5年及以上的，免征。
土地增值稅納稅申報及納稅地點(熟悉，能力等級1)
合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，并向稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)合同資料。按房地產(chǎn)所在地申報。
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