2009年注冊會計師沖刺：20個必知的物權法概念

　　NO.6　動產

　　生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價錢是怎么商定的，桌子所有權的轉移，是以桌子交付給李四時為準。

　　再比如，甲賣給乙一頭牛，雙方約定好價錢，尚未給付價款的情況下，甲就將牛交給乙。當天夜里，雷電將此牛擊死，乙應該對牛的死亡承擔責任，因為牛的所有權以交付而發(fā)生轉移。

　　理論解釋：動產，顧名思義，就是可以活動的財產。動產所有權的轉讓和動產質權的設立等，自交付時發(fā)生效力。

　　NO.7　共有

　　生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為1/3.為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。因甲乙的應有部分合計已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船70%份額。現(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款500萬元。如各共有人事先對此未作約定，則甲的抵押行為無須經任何人同意。這就是按份共有。

　　理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對共有的不動產或者動產享有占有、使用、收益和處分的權利。而共同共有則是，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　NO.8　建筑物區(qū)分所有權

　　生活解釋：南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開發(fā)商申報時，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設計要點通知書》要求，其規(guī)劃建筑應按機動車0.2車位/戶，非機動車2車位/戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們入住后卻發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權。開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。

　　2003年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請求法院判決確認該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸全體業(yè)主所有。

　　法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫的權益。

　　這起案例就涉及了物權法草案中的“建筑物區(qū)分所有權”。

　　理論解釋：建筑物區(qū)分所有權，指因多層、高層建筑物的出現(xiàn)，各人對住宅等專有部分享有所有權，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　《物權法(草案)》中對百姓關注的會所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除了建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區(qū)分所有權人共有。

　　NO.9　孳息

　　生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹上結的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。

　　理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權人取得，沒有用益物權人的，由所有權人取得，但當事人另有約定的除外。對于法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得;沒有約定或者約定不明的，按照交易習慣取得。

　　NO.10　相鄰權

　　生活解釋：張三有一塊土地，他完全有權禁止其他人進入自己的土地，但是李四若不經過張三的土地就不能到達自己的土地，張三就應該給李四提供必要的便利。當然，李四應當盡量避免給相鄰的不動產權利人張三造成損害，如造成損害，應當給予賠償。不動產權利人包括不動產權利人張三以及租用張三土地的其他人。

　　理論解釋：不動產相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理相鄰關系。