2013注冊會計師《稅法》精華筆記：契稅

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2013注冊會計師《稅法》精華筆記：契稅

　　契稅征稅范圍(熟悉，能力等級2)

　　契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。具體包括：土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、贈與、交換。

　　某些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬也視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或贈與繳納契稅：

　　1. 以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。以房產(chǎn)抵債的，過戶時按照折價款繳納契稅。

　　2. 以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，故免納契稅。

　　3. 買房者不論其購買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要涉及辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，只要發(fā)生房屋權(quán)屬變化，就要照章繳納契稅。

　　4. 某些視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或贈與而交納契稅的特殊規(guī)定還有：以土地房屋權(quán)屬作價投資、入股;以土地房屋權(quán)屬抵債;以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。這些情況均發(fā)生了土地、房屋權(quán)屬的變化。

　　稅率為3%-5%，各省自定，但個人首次購買90平方米及以下普通住房，且該住房為家庭唯一，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;

　　通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按土地成交總價款計征契稅，其中土地前期開發(fā)成本不得扣除。

　　【解釋】這里的難點(diǎn)有兩個：

　　一是等價交換房屋土地權(quán)屬的免征契稅，交換價格不等時，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。

　　二是以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。計稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。這里特別注意在這個過程中:一方面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者要完成對土地使用權(quán)的受讓過程，以補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為依據(jù)補(bǔ)繳契稅;另一方面房地產(chǎn)的承受方要以成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

　　契稅稅收優(yōu)惠(熟悉，能力等級2)

　　(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

　　(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定

　　契稅征收管理

　　納稅時間：簽訂轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。納稅地點(diǎn)：土地、房屋所在地。

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