2010注冊會計師考試《稅法》習題班講義(8)

　　8.下列各項中，符合土地增值稅核定征收條件的有(　)。

　　A.符合土地增值稅清算條件的

　　B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

　　C.按照法律、法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的

　　D.雖然設置賬簿但賬目混亂應稅收入難以確定的

　　[答疑編號347080116]

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　三、計算題

　　1.(2009新制度考題)

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款8 000萬元，當月辦妥土地使用證并支付了相關稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構(gòu)的證明)。

　　(說明：當?shù)剡m用的城市維護建設稅稅率為5%;教育費附加征收率為3%;契稅稅率為3%;購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰;產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費用扣除比例為4%)

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。

　　(1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應繳納的印花稅。

　　(2)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。

　　(3)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。

　　(4)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。

　　(5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額。

　　(6)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。

　　[答疑編號347080117]

　　『正確答案』

　　(1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應繳納的印花稅

　　=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86(萬元)

　　(2)可扣除的地價款和契稅=8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬元)

　　(3)可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加=18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬元)

　　(4)可扣除的開發(fā)費用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬元)

　　(5)銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(萬元)

　　(6)銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。

　　增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%

　　銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83(萬元)

　　2.某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務：

　　(1)1月通競拍取得市區(qū)一處土地的使用權，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相稅費240萬元;

　　(2)以上述土地開發(fā)建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;

　　(3)住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過銀行同類同期貸款利率的利息40萬元;

　　(4)寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;

　　(5)與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據(jù)相關規(guī)定，會所產(chǎn)權屬于住宅樓全體業(yè)主所有;

　　(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元;將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設一商場，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，當年收到250萬元。

　　其他相關資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：

　　(1)計算公司應繳納的營業(yè)稅：

　　(2)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額;

　　(3)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額;

　　(4)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目;

　　(5)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金

　　(6)計算公司應繳納的土地增值稅。

　　[答疑編號347080118]

　　『正確答案』

　　(1)應繳納的營業(yè)稅=15000×5%+250×5%=762.5(萬元)

　　(2)公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(萬元)

　　(3)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬元)

　　(4)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)

　　(5)公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)

　　(6)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率

　　應納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)