2006注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》輔導(dǎo)講義(18)

四、土地增值稅的計(jì)算方法

（一）收入額的確定

即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入、無(wú)形資產(chǎn)收入、有價(jià)證券等，按照有關(guān)規(guī)定代收的各種費(fèi)用不屬于收入。

（二）扣除項(xiàng)目金額的確定－－掌握

1、支付的地價(jià)款

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

（1）能認(rèn)定利息的：　利息＋（1＋2）×5％以內(nèi)

（2）不能認(rèn)定利息的：（1＋2）×10％以內(nèi)

4、稅金

（1）營(yíng)業(yè)稅：銷售收入×5％

（2）城建稅：營(yíng)業(yè)稅×（7、5、1％）

（3）教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅×3％

（4）印花稅（房地產(chǎn)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰

另外，契稅、個(gè)人所得稅不得扣除

5、加扣費(fèi)用（僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并開發(fā)房地產(chǎn)的情形）

　　加扣費(fèi)用＝（1＋2）×20％

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝1＋…＋5

（三）增值額

　增值額＝收入總額－扣除項(xiàng)目金額

（四）增值率

　增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100％

（五）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅

應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除率

【同步練習(xí)題】

【例1－1】下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是（　　）。 　

【例1－2】下列行為中，應(yīng)繳納契稅的是（　�。�。
　　A.出讓國(guó)有土地　B.轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)
　　D.國(guó)家機(jī)關(guān)將房產(chǎn)無(wú)償劃撥給下屬事業(yè)單位E.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)直接贈(zèng)與某足球俱樂(lè)部
　　F.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)通過(guò)國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育部門

【例2－1】下列房地產(chǎn)的各項(xiàng)行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（　　）。

【例2－2】下列各項(xiàng)行為中，應(yīng)該繳納契稅的有（　�。�。
　　A.以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)B.雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
　　C.對(duì)被兼并（合并）企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并（合并）企業(yè)的
　　D.對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的
　　E.房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入

【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為360萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為8％。計(jì)算土地增值稅時(shí)，兩項(xiàng)支出允許扣除的金額為（　�。┤f(wàn)元。

【例4】按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定：

（1）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（　�。�。

（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（　�。�。

（3）內(nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（　�。�。

（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（　�。�。

　　A.營(yíng)業(yè)稅　B.城建稅　C.教育費(fèi)附加D.印花稅　E.契稅　　F.個(gè)人所得稅

【例5】某單位轉(zhuǎn)讓一棟已使用過(guò)的樓房，售價(jià)500萬(wàn)元。該樓房原價(jià)600萬(wàn)元，已提折舊400萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓房重置成本為800萬(wàn)元，成新折扣率為五成。轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納各種稅費(fèi)共27.5萬(wàn)元（含評(píng)估費(fèi)0.5萬(wàn)元）。該單位應(yīng)繳納的土地增值稅是（21.75）萬(wàn)元。

【例6】下列行為中，不征收土地增值稅的是（　�。�。
　　A.轉(zhuǎn)讓集體土地的行為　　　　　B.土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬的行為
　　C.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為　　D.土地使用權(quán)所有人通過(guò)國(guó)家機(jī)關(guān)將其贈(zèng)與教育事業(yè)

【例7】個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需繳納土地增值稅時(shí)，如果房屋坐落地與納稅人居住地不一致，則納稅地點(diǎn)為（�。�。
　 A.納稅人居住地　　　　B.納稅人戶口所在地　C.房地產(chǎn)坐落地　　D.辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所在地

【例8】按照現(xiàn)行規(guī)定,下列證件和資料屬于納稅人申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)必須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的是（）。
　　A.工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件　B.土地使用權(quán)證書C.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
　　D.稅務(wù)登記證原件E.所得稅完稅憑證