住房問(wèn)題
一、時(shí)事鏈接
北京市住建委于2013年1月31日在北京市住房保障工作總結(jié)會(huì)上，確定了2013年北京住房工作的主要目標(biāo)，建設(shè)籌集各類(lèi)保障房16萬(wàn)套，竣工7萬(wàn)套。市政府要求，對(duì)于沒(méi)完成保障房供地的區(qū)縣，將不得供應(yīng)商品房用地，暫停土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)。
保障房的土地供應(yīng)方面，市政府明確要求，要優(yōu)先安排保障房供地，確保住宅供地的50%以上安排用于保障房建設(shè)，特別是部分城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)要從全局出發(fā)增加供地，承擔(dān)“全市統(tǒng)籌”供地保障任務(wù)，不得變相推諉、打折扣。中央單位特別是央企可以采取合作建設(shè)或以央企為主體方式建設(shè)公租房。
為了提高保障房的品質(zhì)，此次市政府要求規(guī)劃部門(mén)加強(qiáng)規(guī)劃審查，切實(shí)提高保障房小區(qū)戶(hù)型、外觀和配套設(shè)施的設(shè)計(jì)水平，努力做到面積不大功能全，造價(jià)不高品質(zhì)高，占地不多環(huán)境美。
市政府要求，各區(qū)縣必須在一季度內(nèi)明確供地計(jì)劃，二季度完成土地、規(guī)劃手續(xù)，三季度必須確保工程全面開(kāi)工，對(duì)于沒(méi)完成保障房供地的區(qū)縣，將不得供應(yīng)商品房用地，暫停土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)。
據(jù)了解，一級(jí)開(kāi)發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的“生地”進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使其成為“熟地”，可以入市交易。
此次北京首次提出，對(duì)沒(méi)有完成保障房供地的區(qū)縣，暫停土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)。這意味著是否及時(shí)供應(yīng)保障房用地，將決定著區(qū)縣可否繼續(xù)開(kāi)發(fā)土地，從而影響財(cái)政收入。
此外，在2012年完成1500多萬(wàn)平方米老舊小區(qū)改造后，目前北京全市仍有2800萬(wàn)平方米老舊小區(qū)需進(jìn)行綜合整治，2013年計(jì)劃整治1000萬(wàn)平方米。
二、必備知識(shí)點(diǎn)
(一)背景
溫家寶同志在2012年政府工作報(bào)告中指出，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿(mǎn)足居民合理住房需求。
繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬(wàn)套，新開(kāi)工700萬(wàn)套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。
當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)體系還存在以下五大問(wèn)題：
1.公積金制度建設(shè)尚未完善，保障范圍小，保障偏離度大。
目前，我國(guó)的公積金覆蓋率非常低，公積金繳存對(duì)象范圍窄，公積金運(yùn)用效率低。職工提交的公積金根據(jù)繳存比例、應(yīng)付工資、公積金最高上限額來(lái)確定，且不計(jì)入所得稅收入范圍。因此，工資越高公積金越高，避稅額度越大，所享受的住房貨幣保障程度越高。而在低收入群體中，沒(méi)有納入公積金繳存范圍的家庭也不少，即使享受公積金制度，所受到的住房貨幣保障也很有限，遠(yuǎn)低于高收入者。目前的公積金制度，傾向于高收入者，實(shí)際上拉大了貧富之差。
2.經(jīng)濟(jì)適用房制度監(jiān)管和退出機(jī)制不完善。
經(jīng)濟(jì)適用房供給政策在緩解住房供需矛盾、抑制房?jī)r(jià)方面做了一定貢獻(xiàn)，但是因監(jiān)管不到位、退出機(jī)制不完善也遺留了很多問(wèn)題。比如，經(jīng)濟(jì)適用房面積過(guò)大、分配不均、一人擁有多套經(jīng)濟(jì)適用房、通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房操作獲取暴利等問(wèn)題，政策的實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。
3.住房保障形式單一，與人均收入分布不匹配。
普惠性的公積金覆蓋率低且傾向于高收入者，限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)房均有收入門(mén)檻，而各種保障性住房之間的門(mén)檻值不連續(xù)、差值較大，并且保障形式單一，導(dǎo)致夾心層的住房困難。
4.缺乏住房普查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，住房保障缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃。
目前，我國(guó)不僅缺乏城市居民收入分布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而且還缺乏住房普查數(shù)據(jù)。因此，很難準(zhǔn)確地把握住房困難的實(shí)際情況而做相應(yīng)的舉措，也很難做長(zhǎng)期規(guī)劃。
5.很大一部分居民過(guò)于熱衷把住房作為投資品。
許多城市居民投資性購(gòu)房比例達(dá)20%，在房?jī)r(jià)上漲較快的城市，這種比例還要高。許多二次或多次置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)目的純粹就是投機(jī)套利，“溫州炒房團(tuán)”、“山西炒房團(tuán)”等就是單純投機(jī)套利的代表。
6.部分開(kāi)發(fā)商片面追求個(gè)人利益而忽視公眾利益。
當(dāng)前，我國(guó)建筑建設(shè)存在能耗高、質(zhì)量低和性能差等問(wèn)題，目前住宅使用能耗為相同氣候條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的2～3倍。開(kāi)發(fā)商過(guò)于注重經(jīng)濟(jì)收益而不在降低能耗、提高質(zhì)量方面下功夫，導(dǎo)致資源消耗高，居民居住成本高、條件差等問(wèn)題的出現(xiàn)。
(二)意義
住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
(三)對(duì)策
《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年(2011-2015)規(guī)劃綱要》中提出了提高住房保障水平的具體措施：堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。
1.健全住房供應(yīng)體系
立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度。對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買(mǎi)商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式。
2.加大保障性住房供給
強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補(bǔ)貼制度。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3.改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控
進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級(jí)人民政府負(fù)直接責(zé)任。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴(kuò)大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。
三、例文賞析
加強(qiáng)保障性住房建設(shè) 讓百姓“居者有其屋”
“耕者有其田，居者有其屋”，是千百年來(lái)的社會(huì)理想。對(duì)普通的家庭來(lái)說(shuō)，擁有一套住房是安居樂(lè)業(yè)之根本，但隨著房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)社會(huì)理想離普通民眾越來(lái)越遠(yuǎn)。住房保障是社會(huì)保障體系的重要組成部分，發(fā)展保障性住房是一項(xiàng)重大的民生工程，保障低收入家庭的住房需求，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下各級(jí)政府不可推卸的責(zé)任。
目前住房保障工作與群眾期望依然有差距。近年來(lái)，黨中央高度重視保障性住房制度建設(shè)，先后建立了以住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度為主要內(nèi)容的住房保障制度。但是由于我國(guó)住房保障工作尚處于探索階段，當(dāng)務(wù)之急是進(jìn)一步加大保障性住房和相關(guān)管理機(jī)構(gòu)以及制度建設(shè)的力度，以保障百姓“居者有其屋”。
完善政策保障體系。保障性住房的規(guī)范化制度化建設(shè)，需要完善的政策保障體系支持。由于保障性住房屬于政府主導(dǎo)的公共福利項(xiàng)目，因此，為保障性住房提供多方面的政策支持，是政府必須履行的職責(zé)，也是住房保障體系建設(shè)的重要手段和方式。政府對(duì)保障性住房要在土地供應(yīng)、資金支持、配套規(guī)劃等方面提供政策扶持。如對(duì)廉租房、小戶(hù)型住房投資者在土地供應(yīng)、貸款、利率、稅收等方面給予優(yōu)惠，以鼓勵(lì)投資者積極參與保障性住房建設(shè)。
組建職能管理機(jī)構(gòu)。保障性住房體系建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅涉及到住宅建設(shè)、發(fā)改委、國(guó)土資源、財(cái)政、稅務(wù)、民政、社保、工商、銀行等眾多綜合部門(mén)，還涉及到多部門(mén)之間的協(xié)調(diào)，以及多項(xiàng)配套政策的落實(shí)。從各地的實(shí)踐看，凡是保障性住房工作做得好的地區(qū)，大多都組建了保障性住房的職能管理機(jī)構(gòu)。因此，應(yīng)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作”的新機(jī)制，設(shè)立專(zhuān)門(mén)全面負(fù)責(zé)保障性住房的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售和管理等工作的政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。
建立監(jiān)督管理體制。保障性住房的規(guī)范化制度化建設(shè)，需要住房保障管理和監(jiān)督部門(mén)的跟蹤監(jiān)測(cè)及嚴(yán)格監(jiān)管。首先，對(duì)住房保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障資金來(lái)源、補(bǔ)貼額度、保障期限、收入狀況、檔案審核、合同簽訂等實(shí)施嚴(yán)格審核和監(jiān)管;其次，要健全保障性住房的公示制度，提高住房保障工作的透明度，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督的力量;最后，加大對(duì)保障性住房在用地、建設(shè)、準(zhǔn)入、出租、出售、使用、監(jiān)管等各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違紀(jì)行為的懲處力度。
“行百里者半九十。”“十一五”期間，保障性安居工程使中國(guó)千萬(wàn)戶(hù)居民住房條件得到有效改善。進(jìn)入“十二五”，保障性住房的快速增長(zhǎng)無(wú)疑將使更多的家庭一圓住房夢(mèng)。在燈火璀璨的都市，有一個(gè)亮著燈的小屋屬于自己，對(duì)更多的百姓來(lái)講，將不再是個(gè)奢望。
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