一、注意事項
1.申論考試，是對分析駕馭材料能力、解決問題能力、言語表達能力的考試。
2.作答參考時限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定的位置。
二、資料
1.據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2005年7月，全國70個大中城市(自7月起，房地產(chǎn)價格統(tǒng)計范圍由原35個大中城市擴展為70個城市)房屋銷售價格比去年同月上漲了6.4%，上漲幅度繼續(xù)放緩，部分城市漲幅明顯回落。其中，7月份房屋銷售價格同比漲幅超過10%的有7個城市，漲幅分別是：太原11.1%，青島11.4%，呼和浩特12.3%，包頭10%，贛州13.4%，宜昌11.5%，溫州10.5%。從本市的情況看，今年1～7月份，天津市房屋價格銷售指數(shù)為106.2，與上年同期相比，價格水平上漲6.2%，比上半年指數(shù)(106.3)回落0.1個百分點，低于全國平均價格增幅(8.9)2.3個百分點。其中，住宅平均銷售價格上漲7.0%，低于上海、重慶的價格增幅，與北京基本持平。7月份天津市商品房住宅均價為3845元/平方米，比去年底3666元/平方米有所上升。每平方米交易額在5000元以下的中小戶型房屋備受青睞，二手房交易非�；钴S。
2.今年以來，各金融機構(gòu)在繼續(xù)支持房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的同時，加大了對住房開發(fā)貸款，特別是經(jīng)濟適用房的開發(fā)貸款以及個人購房貸款的支持力度，截至7月末，天津市房地產(chǎn)貸款余額840.57億元，比年初增加97.26億元,同比多增33.73億元。與去年同期相比貸款增幅為28.6%,回落了26.9個百分點。2005年7月末,住房開發(fā)貸款余額比年初增加38.86億元,同比多增25.25億元。其中經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款同比多增9億元，經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款余額占住房開發(fā)貸款余額的比重比需要同期提高4.6個百分點。7月末，天津市個人購房貸款余額比年初增加58.34億元，同比多增5.27億元，個人購房貸款余額、增加額占全市房地產(chǎn)貸款比重首次突破50%，分別達到57.38%和59.98%。
3.2005年6月9日《京華時報》報道，“政府不希望房價出現(xiàn)大起大落的情況，房價的大落對老百姓沒有好處”。建設(shè)部總經(jīng)濟師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾前天對媒體表示，目前房價大跌的條件并不存在。
謝家瑾表示，有些媒體說一些地方出現(xiàn)了房價暴跌，也有媒體說中央要在短期內(nèi)打壓房價的目標(biāo)難以實現(xiàn)等等。這樣理解房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是片面的。國辦轉(zhuǎn)發(fā)的七部委通知提的非常明確，是“穩(wěn)定房價”。這個通知的精神可概括為三個“基本”：供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。
謝家瑾說，政府不希望房價出現(xiàn)大起大落的情況。房價的大落對老百姓沒有好處，現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn)，房價大落，許多家庭就會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，對社會穩(wěn)定沒有好處，特別對金融安全會帶來威脅�！澳壳胺績r大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)設(shè)施配套做不了;拆遷補償費用也不能降;建筑材料價格成本也居高不下。從構(gòu)成因素分析，有一部分是不可能下來的”。
對于目前很多購房者持幣待購的心態(tài)，謝家瑾表示可以理解。但她認(rèn)為，現(xiàn)在一些不實信息和報道也助長了觀望心態(tài)�！氨热�，一些媒體說上海房價每平方米降了3000塊錢，這是不了解情況造成的”。她建議居民要到已經(jīng)開通的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)網(wǎng)上去查閱相關(guān)的房價信息。
4.自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
5.2005年9月16日中國房地產(chǎn)資訊網(wǎng)消息，在某房地產(chǎn)網(wǎng)主辦的以“樓市走出觀望了嗎”為主題的PK臺上，學(xué)者易憲容昨天又與開發(fā)商唱了一出對臺戲。昨天上午，他公開質(zhì)疑此前開發(fā)商主導(dǎo)的“9月樓市走出觀望”說法，并認(rèn)為，成交量上升不能視為“走出觀望”的依據(jù)。
易憲容這一駁斥依據(jù)的是央行9月13日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。根據(jù)8月中下旬來自全國50個城市的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來3個月準(zhǔn)備購買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較上季提高0.5個百分點，但從歷史數(shù)據(jù)看，仍處低位�！斑@說明民眾對現(xiàn)在購房是缺乏信心的。”易憲容說。另一方面，他認(rèn)為不能簡單地看待8月份以來成交量的上升。他指出，成交量上升的同時，樓市的供應(yīng)量也在增加。所以他認(rèn)為，作為“走出觀望”的標(biāo)志應(yīng)該是成交量與供應(yīng)量的比例。
另外，易憲容一再堅持，對于購房者，尤其是自住型的購房者，做出購買決定依據(jù)的是自己的財富狀況、自己的判斷，而非開發(fā)商的號召�！拔覀兊姆康禺a(chǎn)開發(fā)商希望把自己的理念、自己的意念、自己的想法告訴民眾，說現(xiàn)在是一個房地產(chǎn)繁榮銷售時期，大家都來買房子吧。其實，開發(fā)商錯了�！�
他還認(rèn)為，購房者繼續(xù)觀望是因為期待中的房價下降沒有出現(xiàn)，尤其是對于自住型住房的購買者。不過如果堅持這個觀點，易憲容很可能面臨尷尬處境。因為雖然經(jīng)歷了一輪宏觀調(diào)控，各地的房價漲幅已經(jīng)放緩，但是房價依然在漲。對投資型的購房者來說，這是他們愿意看到的，這意味著投資的升值和潛力;對自住型購房者來說，只要有居住需求，只要房價的上漲在承受范圍內(nèi)，他們同樣會選擇購買。
6.今年一季度，昆明市商品房平均價格2740元，在全國35個大中城市中，昆明房價上漲4.6%，房價水平仍在可控范圍。市政府要求市建設(shè)局、發(fā)改委、國土資源局、房地產(chǎn)管理、人民銀行等部門要嚴(yán)格按照國務(wù)院的精神和國家七部門的《意見》，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。
7.2005年9月19日《廈門晚報》報道，近期，一些開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)市場從9月份開始逐漸走出觀望期。但這次網(wǎng)上調(diào)查顯示，60%的受訪者并不認(rèn)同這一觀點。因此，大多數(shù)的受訪者認(rèn)為，9月份市場交易量不會“井噴”。即使9～10月份有大量的項目開盤，59%的受訪者依然選擇“不會購買”。
不過，也有24%的受訪者認(rèn)為市場會走出觀望，另有16%的態(tài)度模糊。
至于什么才是房地產(chǎn)市場走出觀望期的標(biāo)志，42%的受訪者選擇了“量升價跌”，26%認(rèn)為是“量價雙升”。21%認(rèn)為應(yīng)該是“量價雙跌”，這種心態(tài)顯示不少受訪者不堪忍受高房價，希望市場出現(xiàn)較大波動。僅有11%的受訪者認(rèn)為“量縮價升”是走出觀望的標(biāo)志，這種狀態(tài)是目前市場的真實寫照。
因此，六成多的受訪者認(rèn)為，新政后廈門房地產(chǎn)市場將不再是“金九銀十”。近半數(shù)的受訪者認(rèn)為自己(購房者)才是決定樓市是否走出觀望的決定性因素，理性購房占據(jù)上方; 38%的受訪者寄希望于政府相關(guān)部門的行政作為，僅有13%的認(rèn)為開發(fā)商是決定性因素，這表明開發(fā)商的所作所為不足于取信多數(shù)人。
能承受的房價：3000～5000元的受訪者占74%
期待房價下跌可以說是市場的觀望的一個主因，那么，未來幾個月房價到底是漲是跌?調(diào)查顯示，48%的受訪者認(rèn)為未來幾個月廈門的房價會下跌;20%的受訪者認(rèn)為會漲，認(rèn)為持平的有32%。
而且，48%的受訪者認(rèn)為能承受的房價為3000～4000元之間，他們大多認(rèn)為，以目前的廈門收入水平，這也是合理的房價。26%的承受區(qū)間為4000～5000元，僅有2%的受訪者承受均價在6000元以上。
至于選擇觀望是否有代價?53%的受訪者認(rèn)為沒有，因為觀望能夠為自己帶來性價比更好的產(chǎn)品;30%的認(rèn)為有，因為房價會持續(xù)上漲，后買將付出更多。另有17%認(rèn)為很難說。
另外，81%的受訪者認(rèn)為有開發(fā)商“捂盤”，這與幾個月來新盤發(fā)售數(shù)量較少直接相關(guān)。72%的受訪者認(rèn)為，“捂盤”意味著開發(fā)商也處于市場觀望之中。
8.今年以來，中央出臺一系列平抑房價的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時間越來越短，措施一次比一次嚴(yán)厲，繼央行房貸新政、國務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房價措施公布之后，5月11日，中央七部門聯(lián)手出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(以下簡稱《意見》)。
這份被稱為“政策組合拳”的《意見》，出自建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會七個部委。這也是中央各部門第一次對房地產(chǎn)進行聯(lián)手調(diào)控，此舉頓時在房市激起千層浪。
9.2004年10月《信報》訊隨著個人消費信貸規(guī)模的急劇擴大，我國一些大城市居民已經(jīng)悄然成為高負(fù)債一族，北京家庭的家庭債務(wù)比例高達122%，已經(jīng)超過了2003年美國的家庭債務(wù)比例115%。專家指出，大城市的家庭高負(fù)債主要是由高房價引起的。
金融債務(wù)比率是衡量家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)的指標(biāo)，等于家庭債務(wù)余額與家庭可支配收入之比。中國社會科學(xué)院研究生院的劉建昌撰文指出，根據(jù)各地統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口、個人消費信貸余額計算，上海家庭債務(wù)比例高達155%，北京、青島、杭州、深圳、寧波等城市家庭債務(wù)比例分別達到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低，為44%。
10.市房地資源局昨天宣布，本市房地、工商、物價部門將從4月中旬起至6月底，在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場專項整治活動，聯(lián)手查處開發(fā)商、中介機構(gòu)在商品住房銷售、二手房交易過程中損害廣大群眾利益、擾亂市場的行為。以維護房地產(chǎn)市場秩序健康有序，保障廣大群眾的住房消費。
