2011年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》預(yù)習(xí)講義(81)

　　第八節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的所得稅處理

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的含義在中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

　　3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　二、收入的稅務(wù)處理

　　(一)收入的實(shí)現(xiàn)規(guī)則，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4.采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(見(jiàn)教材)

　　(二)視同銷售的確認(rèn)：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。

　　(三)幾個(gè)利潤(rùn)率

　　1.視同銷售：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%。

　　2.企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率：

　　(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

　　(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

　　(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

　　(4)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。