2011年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》預(yù)習(xí)講義(66)

　　第八節(jié)　征收管理

　　一、納稅地點(diǎn)與申報(bào)時(shí)間：

　　納稅地點(diǎn):房地產(chǎn)所在地

　　申報(bào)時(shí)間:納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)土地增值稅的清算條件

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的;

　　(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　【例題·多選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有(　)。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

　　C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售的

　　D.取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證2年仍未銷(xiāo)售完的

　　[答疑編號(hào)346080304]

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』D選項(xiàng)，取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證3年仍未銷(xiāo)售完的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(二)納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料及審核：

　　1.土地增值稅清算表及其附表。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明。

　　3.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

　　(4)納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

　　(三)非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　(四)土地增值稅的扣除項(xiàng)目

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

　　(2)建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　【例題·單選題】清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是(　)。

　　A.建成后開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的

　　B.建成后開(kāi)發(fā)企業(yè)用于出租的

　　C.建成后直接贈(zèng)與其他企業(yè)的

　　D.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的

　　[答疑編號(hào)346080305]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

　　(五)核定征收：5個(gè)條件

　　本章把握的要點(diǎn)：

　　1.征稅范圍

　　2.扣除項(xiàng)目

　　3.土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)的清算