2011注冊會計師考試《會計》基礎(chǔ)講義：第七章(2)

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　　7.2　投資性房地產(chǎn)的確認及初始計量

　　7.2.1　投資性房地產(chǎn)的確認條件

　　(一)投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：

　　1.企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益;

　　2.該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　該確認條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認條件相同，并無特別之處。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的確認時點：

　　1.用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認日;

　　2.持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。

　　3.持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準。

　　7.2.2　投資性房地產(chǎn)的入賬價值確認

　　1.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn)的核算標準相同。

　　2.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成

　　(1)外購的投資性房地產(chǎn)。按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費作為其入賬價值。

　　【例7-1】20×8年3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日(租賃開始日)，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計1 200萬元。假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量。

　　『正確答案』甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　　　　12 000 000

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　12 000 000

　　【例7-2】沿用【例7-1】，假設(shè)甲企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)符合采用公允價值計量模式的條件，采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　『正確答案』甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本(寫字樓)　　　12 000 000

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　12 000 000

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。

　　【例7-3】20×8年1月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×8年10月，甲企業(yè)預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工(達到預定可使用狀態(tài))時開始起租。20×8年11月1日，三棟廠房同時完工(達到預定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元;三棟廠房的實際造價均為1 000萬元，能夠單獨出售。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。

　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　『正確答案』土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=[600×(1 000÷3 000)]=200(萬元)

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房　　　　　　 　10 000 000

　　貸：在建工程　　　　　　　　　　　 　　10 000 000

　　借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)　　　　　2 000 000

　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)　　　　　　　2 000 000

　　(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關(guān)準則規(guī)定的按照相應(yīng)的準則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準則的規(guī)定來處理。

　　【要點提示】由于投資性房地產(chǎn)分離于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品，其入賬成本的確認環(huán)節(jié)與其原屬資產(chǎn)無異，因此考生應(yīng)依據(jù)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品入賬原則來推定投資性房地產(chǎn)的入賬成本。

　　2011注冊會計師考試時間：9月17日至18日

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