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第四章 投資性房地產

　　知識點一：投資性房地產的范圍

　　(一)屬于投資性房地產的范圍

　　1.已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。

　　【思考問題】甲公司以拍賣方式在土地交易市場取得一宗土地使用權，使用年限為50年，甲公司將該土地使用權以經營租賃方式出租給乙公司。屬于投資性房地產?

　　【答案】屬于。

　　2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　【思考問題】企業(yè)發(fā)生轉產或廠址搬遷，部分土地使用權停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權，待其增值后轉讓以賺取增值收益。屬于投資性房地產?

　　【答案】屬于。

　　3.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　注意的問題：

　　(1)已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物，如果以經營租賃方式租入的建筑物不屬于投資性房地產。

　　【思考問題】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項經營租賃合同，A企業(yè)將其持有產權的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將這門面房用于自行經營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉租給C公司，以賺取租金差價。屬于誰的投資性房地產?

　　【答案】對于A企業(yè)而言，由于門面房產權屬于A企業(yè)，屬于其投資性房地產。而對于B企業(yè)而言，由于沒有產權，則不屬于其投資性房地產。

　　(2)已經出租的建筑物，是企業(yè)已經與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經營租賃方式出租建筑物。

　　【思考問題】“空置建筑物或在建建筑物”能否確認投資性房地產?

　　對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態(tài)的建筑物。

　　(3)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　【思考問題】甲公司在長沙市中心購買了一棟寫字樓，共20層。其中1層經營出租給中國銀行作為分行，2層經營出租給A公司作為餐飲服務，3層以上全部經營出租給B公司作為辦公用房，地下1層經營出租給C公司作為大型超市。甲企業(yè)同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務。屬于投資性房地產?

　　【答案】屬于。

　　(二)不屬于投資性房地產

　　1.自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產經營用的土地使用權等。

　　2.作為存貨的房地產，是指房地產開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨。

　　3.某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　【思考問題】

　　(1)甲公司在貴陽市中心有一個辦公樓，共15層，作為為企業(yè)管理部門使用。15層能夠單獨計量和出售。2011年，甲公司將第1層全部經營出租給A公司作為超市，2-10層全部經營出租給B公司作為辦公用房，11層-15層仍然作為辦公使用。

　　第1層，2-10層屬于投資性房地產?

　　【答案】屬于。

　　(2)甲公司在濟南市中心有一個旅館，共10層，作為提供住宿服務。1至10層均能夠單獨計量和出售的。現(xiàn)在，第8、9和10層全部經營出租給A公司作為辦公用房，其他1-7層仍然作為旅館提供住宿服務。

　　第8、9和10層能否作為投資性房地產?可以。企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的是通過向客戶提供客房服務取得服務收入，該業(yè)務不具有租賃性質，不屬于投資性房地產;將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產。

　　【歸納總結】