抵押

　　抵押合同

　　1.設立抵押權，當事人應當采取“書面形式”訂立抵押合同。

　　2.訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有。但是，該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。

　　【解釋】禁止“流押條款”的目的在于防范道德風險：如果抵押人是債務人，債務人可能故意拒不清償債務，從而變相地將抵押物賣給債權人。

　　【相關鏈接】質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。

　　【例題·判斷題】甲向乙借款，將自己的房屋抵押給乙，甲、乙在抵押合同中約定，若甲到期不返還借款本息，該房屋的所有權直接歸乙，該約定無效。(　　)

　　【答案】√

　　抵押權的設立

　　1.不動產(登記生效)

　　(1)建筑物和其他土地附著物;

　　(2)建設用地使用權;

　　(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

　　(4)正在建造的建筑物。

　　【解釋1】不動產的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。

　　【解釋2】抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。

　　【例題·單選題】甲向乙借款50萬元，約定以甲的A幢房屋抵押給乙，雙方為此簽訂了抵押合同，但在抵押登記時，登記為以甲的B幢房屋抵押給乙。后甲未能按約還款，乙欲行使抵押權。根據物權法律制度的規(guī)定，下列關于乙行使抵押權的表述中，正確的是(　　)。

　　A.乙只能對甲的A幢房屋行使抵押權

　　B.乙只能對甲的B幢房屋行使抵押權

　　C.乙可選擇對甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押權

　　D.乙不能行使抵押權，因為登記機關記載的抵押物與抵押合同約定的抵押物不一致，抵押無效

　　【答案】B

　　2.動產(登記對抗)

　　以生產設備、原材料、半成品、產品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立。但未經登記的，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】這些財產無論是否進行了抵押登記，抵押權均自抵押合同生效之日起設立。但未經登記的，不能對抗善意第三人。

　　抵押物

　　1.禁止抵押的財產

　　(1)土地所有權;

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

　　(3)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;

　　(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

　　(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;

　　(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。

　　2.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。對該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

　　3.以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

　　4.土地承包經營權

　　(1)根據《物權法》的規(guī)定，以招標、拍賣、公開協商等方式取得的“荒地”等土地承包經營權才可以抵押，將“家庭土地承包經營權”排除在外。

　　(2)根據國務院《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》的規(guī)定，在符合條件的地區(qū)，開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點，賦予“兩權”抵押融資功能，維護農民土地權益。

　　5.從物

　　抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。

　　【相關鏈接】動產質權的效力及于質物的從物。但是，從物未隨同質物移交質權人占有的，質權的效力不及于從物。

　　6.抵押物的孳息

　　債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。抵押權人所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

　　【相關鏈接1】質權人有權收取質押財產的孳息，但合同另有約定的除外。所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

　　【相關鏈接2】留置權人有權收取留置財產的孳息，所收取的孳息應當首先充抵收取孳息的費用。

　　7.添附

　　(1)抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物。

　　(2)第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

　　8.物上代位性

　　(1)擔保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。(2010年多選題)

　　【相關鏈接】擔保期間，“質押財產”毀損、滅失或者被征收等，質權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

　　【例題·多選題】陳某用自己的轎車作抵押向銀行借款40萬元，并辦理抵押登記手續(xù)。陳某駕駛該車出行時，不慎發(fā)生交通事故。經鑒定，該車的價值損失了30%。保險公司賠償了該車損失。根據合同法律制度的規(guī)定，下列關于該抵押擔保的表述中，正確的有(　　)。

　　A.該轎車不再擔保銀行債權

　　B.該轎車應擔保銀行債權

　　C.保險賠款不應擔保銀行債權

　　D.保險賠款應擔保銀行債權

　　【答案】BD

　　【解析】(1)選項AB：擔保物部分滅失，殘存部分仍擔保債權全部;(2)選項CD：在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償

　　(2)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。

　　抵押物的出租

　　抵押權設定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權將抵押物出租。當同一物上既存在抵押權又存在租賃關系時，如同“買賣不破租賃”，我國物權法律制度亦確立了“抵押不破租賃”的規(guī)則，即“在后抵押不破在先租賃”�？忌鷳獏^(qū)分兩種情況：

　　1.訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　　2.抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　【解釋】(1)先抵押后出租的，抵押權優(yōu)先;(2)先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先。

　　【相關鏈接1】租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　【相關鏈接2】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

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