(三)抵押的效力

　　抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　1、抵押權(quán)對(duì)抵押物所生孳息及已存在租賃權(quán)的效力

　　【舉例】A對(duì)B負(fù)有1000萬(wàn)元的債務(wù)，A以自己的房產(chǎn)作抵押，此時(shí)房子已經(jīng)出租給甲，年租金為12萬(wàn)元， 2007年1月2日A不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，2007年2月10日該房產(chǎn)被法院依法扣押，在B通知甲的情況下，自扣押之日起，該抵押財(cái)產(chǎn)的孳息(即租金12萬(wàn)元)應(yīng)歸B所有。

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

　　孳息的清償順序?yàn)椋?/P>

　　(1)充抵收取孳息的費(fèi)用;

　　(2)主債權(quán)的利息;

　　(3)主債權(quán)。

　　訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

　　抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人己書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

　　2、抵押期間抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　(1)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　【舉例】甲對(duì)乙負(fù)有1000萬(wàn)元債務(wù)，甲以自己的價(jià)值1000萬(wàn)元的房產(chǎn)作抵押，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人乙同意，甲不得將作為抵押物的財(cái)產(chǎn)出售，但如果受讓人丙代為清償債務(wù)從而消滅甲與乙之間的債權(quán)債務(wù)的除外。抵押期間，如果甲經(jīng)乙同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向乙提前清償債務(wù)或者提存。如果該房產(chǎn)實(shí)際買(mǎi)得800萬(wàn)元，那么不足清償?shù)?00萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)由債務(wù)人甲清償。

　　(2)抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。

　　(3)如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(4)抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響。

　　3、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移及消滅的從屬性

　　(1)抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊坏门c債權(quán)分離而單獨(dú)作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)闪碛幸?guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(2)主債權(quán)未受全部清償?shù)�，抵押�?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)。

　　例如，A欠B100萬(wàn)，A用自己的財(cái)產(chǎn)抵押。A已經(jīng)償還B80萬(wàn)，B仍然可以對(duì)抵押物的全部進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)，行使抵押權(quán)。

　　(3)抵押物被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人可以就分割或者轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。

　　(4)主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)。

　　(5)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

　　(6)抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物的價(jià)款低于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)約定價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)按照抵押物實(shí)現(xiàn)的價(jià)值進(jìn)行清償。不足清償?shù)氖Ｓ嗖糠郑蓚鶆?wù)人清償。

　　(7)抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。