四、土地增值稅的計稅依據

　　(一)應稅收入的確定

　　1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉讓房地產而取得的現金、銀行存款和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價證券。

　　2.實物收入。實物收入是指納稅人轉讓房地產而取得的各種實物形態(tài)的收入。

　　3.其他收入。其他收入是指納稅人轉讓房地產而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利。

　　(二)扣除項目及其金額

　　準予納稅人從房地產轉讓收入額減除的扣除項目具體包括以下六項內容：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

　　(2)納稅人在取得上地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和稅金。

　　2.房地產開發(fā)成本。

　　(1)土地征用及拆遷補償費。

　　(2)前期工程費。

　　(3)建筑安裝工程費。

　　(4)基礎設施費。

　　(5)公共配套沒施費。

　　(6)開發(fā)間接費用。

　　3.房地產開發(fā)費用。

　　(1)財務費中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按《實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定(即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本，下同)計算的金額之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%

　　(2)財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按《實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%

　　4.與轉讓房地產有關的稅金。

　　與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　5.財政部確定的其他扣除項目。

　　對從事房地產開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　(1)按評估價格扣除。

　　(2)按購房發(fā)票金額計算扣除。

　　(3)核定征收。

　　7.計稅依據的特殊規(guī)定。

　　隱瞞、虛報房地產成交價格的;提供扣除項目金額不實的;轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的;非直接銷售和自用房地產收人等。

　　五、土地增值稅的稅率與應納稅額的計算

　　(一)土地增值稅的稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。

　　(二)土地增值稅應納稅額的計算

　　1.應納稅額的計算公式。

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：

　　應納稅額=∑(每級距的增值額×適用稅率)

　　2.應納稅額的計算步驟。

　　(1)計算增值額;

　　(2)計算增值率;

　　(3)確定適用稅率;

　　(4)計算應納稅額。

　　3.土地增值稅應納稅額的計算。

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