三、契稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)契稅的計(jì)稅依據(jù)

　　1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣——成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣——市場(chǎng)價(jià)格確定。

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換——交換土地使用權(quán)、房屋的“價(jià)格差額”。

　　【特別掌握】 交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅。

　　4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。

　　【例題·多選題】下列以成交價(jià)格為依據(jù)計(jì)算契稅的有(　)。

　　A.土地使用權(quán)贈(zèng)與

　　B.土地使用權(quán)出讓

　　C.土地使用權(quán)交換

　　D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　『正確答案』BD

　　(二)契稅的稅率——比例稅率(3%-5%)

　　(三)契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

　　【例題1·單選題】 (2008年)林某有面積為140平方米的住宅一套，價(jià)值96萬(wàn)元。黃某有面積為120平方米的住宅一套，價(jià)值72萬(wàn)元。兩人進(jìn)行房屋交換，差價(jià)部分黃某以現(xiàn)金補(bǔ)償林某。已知契稅適用稅率為3%，黃某應(yīng)繳納的契稅稅額為(　)萬(wàn)元。

　　A.4.8　　　　　　 B.2.88

　　C.2.16　　　　　　D.0.72

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換土地使用權(quán)、房屋的“價(jià)格差額”;交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅。黃某應(yīng)繳納的契稅=(96-72)×3%=0.72(萬(wàn)元)。

　　【例題2·計(jì)算題】2008年，王某獲得單位獎(jiǎng)勵(lì)房屋一套。王某得到該房屋后又將其與李某擁有的一套房屋進(jìn)行交換。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估獎(jiǎng)勵(lì)王某的房屋價(jià)值30萬(wàn)元，李某房屋價(jià)值35萬(wàn)元，協(xié)商后，王某實(shí)際向李某支付房屋交換價(jià)格差額款5萬(wàn)元。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定獎(jiǎng)勵(lì)王某的房屋價(jià)值28萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為4%。

　　要求：計(jì)算王某應(yīng)繳納的契稅稅額。

　　『正確答案』根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，以獲獎(jiǎng)方式取得房屋權(quán)屬的應(yīng)視同房屋贈(zèng)與征收契稅，計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定的價(jià)格，即28萬(wàn)元。房屋交換且交換價(jià)格不相等的，應(yīng)由多支付貨幣的一方繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為所交換的房屋價(jià)格的差額，即5萬(wàn)元。因此，王某應(yīng)就其獲獎(jiǎng)承受該房屋權(quán)屬行為和房屋交換行為分別繳納契稅。

　　(1)王某獲獎(jiǎng)承受房屋權(quán)屬應(yīng)繳納的契稅稅額=280000×4%=11200元

　　(2)王某房屋交換行為應(yīng)繳納的契稅稅額=50000×4%=2000元

　　(3)王某實(shí)際應(yīng)繳納的契稅稅額=11200+2000=13200元