六、土地增值稅的減免稅

　　(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　(三)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　(四)自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　【例題·多選題】下列各項(xiàng)中，可以不征或免征土地增值稅的有(　)。

　　A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)

　　B.工業(yè)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資

　　C.房地產(chǎn)公司以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資

　　D.某商場(chǎng)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的減免稅。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不免征土地增值稅;工業(yè)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資和某商場(chǎng)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)屬于免征土地增值稅的情形;國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　七、土地增值稅申報(bào)程序、納稅清算、納稅地點(diǎn)

　　(一)土地增值稅納稅申報(bào)程序

　　(二)土地增值稅納稅清算

　　1.土地增值稅的清算條件

　　【提示】區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　�、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　�、僖芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　�、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　�、奂{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　�、苁〖�(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　【例題·多選題】下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有(　)。

　　A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷售的

　　C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

　　D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿2年仍未銷售完畢的

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的清算。根據(jù)土地增值稅清算規(guī)定，取得銷售(預(yù)售)許可證滿2年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，但不屬于企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的范圍。

　　(三)土地增值稅納稅地點(diǎn)——房地產(chǎn)所在地(房地產(chǎn)的坐落地)

　　具體又可分為以下兩種情況：

　　1.納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　2.納稅人是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在居住所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　本章總結(jié)：

　　1.掌握：各稅種的納稅人、征稅范圍(稅目)、計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)納稅額的計(jì)算;

　　2.熟悉：各稅種的稅率、稅收優(yōu)惠;