(二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1.計(jì)算公式

　　土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　2.計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目

　　①取得土地使用權(quán)支付的金額

　�、陂_發(fā)土地的成本、費(fèi)用

　　③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　【提示】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　(3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目

　　(4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率

　　(5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　【例題1·計(jì)算題】 某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)為20 000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅1 000萬元，印花稅10萬元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為3 000萬元;投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4 000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1 200萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С�，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明)。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　『正確答案』

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額為3000萬元

　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(3000+4000)×10%=700(萬元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000(萬元)

　�、輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：(3000+4000)×20% =1400(萬元)

　�、揶D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+4000+700+1000+1400=10100(萬元)

　　(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20000-10100=9900(萬元)

　　(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：9900÷10100≈98%

　　(5)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　應(yīng)納土地增值稅稅額=9900×40%-10100×5%=3455(萬元)