四、土地增值稅的計稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額

　　增值額的計算公式為：

　　增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　(二)扣除項目

　　1.新建項目：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額：

　�、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款：

　　地價款的確定有三種方式：如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金;如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

　�、诩{稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金。

　　(2)開發(fā)土地的成本、費用：

　�、偻恋卣饔眉安疬w補償費

　　②前期工程費

　�、劢ㄖ惭b工程費

　　④基礎(chǔ)設(shè)施費

　�、莨才涮自O(shè)施費

　　⑥開發(fā)間接費用

　　(3)新建房及配套設(shè)施的開發(fā)費用

　　(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加也可以視同稅金予以扣除。

　　(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　加計扣除額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【提示】只適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　【例題·多選題】根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅額時可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項目有(　)。

　　A.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅

　　D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅

　　『正確答案』ABC