一、注意事項(xiàng)
1.申論考試，是對(duì)分析駕馭材料的能力、解決問題能力、言語(yǔ)表達(dá)能力的測(cè)試。
2.作答參考時(shí)限：閱讀材料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定材料，按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、給定材料
1.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年1～9月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲13%，達(dá)到2777元/平方米。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2566元/平方米，同比上漲10.9%。
2.據(jù)《深圳都市報(bào)》報(bào)道，來自北京市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)字顯示，1至9月，北京市住宅銷售1034.3萬(wàn)平方米，增速由一季度的3.5%提高到25%，增速提高6倍左右。今年北京期房供應(yīng)量也比去年增加了20%。排隊(duì)買房對(duì)于北京人來說不算什么新鮮事兒，無論是價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)適用房，還是動(dòng)輒近萬(wàn)元的高檔商品房，項(xiàng)目一開盤總有人排隊(duì)等著購(gòu)買，使得京城房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上演熱銷的神話。
上海：房地產(chǎn)價(jià)漲幅將達(dá)15%。上海房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)反彈，9月份商品房成交價(jià)格漲幅達(dá)到8.28%，預(yù)計(jì)全年漲幅將達(dá)15%。中房上海指數(shù)辦公室日前發(fā)布調(diào)查顯示，在剛過去的9月，各類物業(yè)指數(shù)比近幾個(gè)月漲幅均有提高。有業(yè)內(nèi)人士分析說，一是秋季本就是房市傳統(tǒng)旺季，二來宏觀調(diào)控抑制作用部分消退后的反彈作用更加明顯，第三就是上海市中心城區(qū)的土地供應(yīng)越來越少了。
天津：商品房均價(jià)比去年上漲640元。今年上半年天津市商品房平均價(jià)格指數(shù)上升，平均銷售價(jià)格為每平方米3151元，比上年同期上漲640元。
深圳：前三季房?jī)r(jià)上漲5.5%。今年，深圳的房?jī)r(jià)不斷攀升，1～9月，全市住宅平均交易價(jià)格為5897元/平方米，與去年同期的5589元/平方米相比，上漲5.5%。特區(qū)內(nèi)二次及二次以上置業(yè)者比例高達(dá)53%，首次超過初次買房置業(yè)的群體。
3.2005年3月16日，央行宣布從3月17日開始調(diào)整個(gè)人住房信貸政策，同時(shí)個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)，此舉引起業(yè)界的軒然大波。第二天，香港股市房地產(chǎn)股出現(xiàn)了全線下跌，業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，此次的政策是國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)再次進(jìn)行宏觀調(diào)控的有力信號(hào)，新的政策將會(huì)隨之而來。
日前，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在接受《人民日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，也信誓旦旦地表示了通過金融政策來抑制房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期性。這就為下一步的宏觀調(diào)控指明了方向。
但是從市場(chǎng)的真正反映來看，盡管調(diào)控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調(diào)控之后，市場(chǎng)房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)如期的下跌趨勢(shì)，同時(shí)，廣大購(gòu)房者的購(gòu)房熱情并未減弱�？梢哉f，一場(chǎng)圍繞在政府和市場(chǎng)之間的博弈又增加了新的籌碼。
4.目前在房?jī)r(jià)不斷上漲而且還會(huì)繼續(xù)上漲的大合唱中，正在不斷加進(jìn)“著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家”的聲音，比如什么“保守地說，今后10年，中國(guó)的大城市，無論是上海、北京還是南京，房?jī)r(jià)要漲3倍;大膽地說，10年房?jī)r(jià)要漲5倍以上”等。筆者實(shí)在不明白這些驚人之語(yǔ)是建立在今后10年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)多少倍、人民收入增長(zhǎng)多少倍、物價(jià)上漲多少倍的結(jié)論之上的，筆者雖在北京也有房產(chǎn)，聽到這種言論卻一點(diǎn)也興奮不起來，因?yàn)楣P者相信“每年將有2500萬(wàn)平方米的商品房供給，而最近幾年每年的需求卻不足2000萬(wàn)平方米(北京統(tǒng)計(jì)局語(yǔ))”的情況下要想解套還早著呢!確實(shí)，不斷的城市化，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，但筆者更明白，中國(guó)的城市化，并不是農(nóng)民都搬進(jìn)城里住，而是部分農(nóng)村要逐漸變成城市，房地產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展空間是可供蓋商品房的土地越來越多，在購(gòu)房者的隊(duì)伍中，“窮人”所占的比例將越來越大，“富人”所占的比例將越來越小。
5.今年以來，中央出臺(tái)一系列平抑房?jī)r(jià)的政策，可以用十二道金牌來形容，相隔時(shí)間越來越短，措施一次比一次嚴(yán)厲，繼央行房貸新政、國(guó)務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施公布之后，5月11日，中央七部門聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。
這份被稱為“政策組合拳”的《意見》，出自建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)七個(gè)部委。這也是中央各部門第一次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)手調(diào)控，此舉頓時(shí)在房市激起千層浪。
6.根據(jù)北京中原和華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問提供的數(shù)據(jù)，2005年上半年北京除南城外，各區(qū)域內(nèi)都有均價(jià)萬(wàn)元以上的高端項(xiàng)目在售，主要分布在東部、東北部和西北部地區(qū)。這些豪宅一部分為新盤，如燕莎第三使館區(qū)售價(jià)達(dá)1.9萬(wàn)元的北京花園，即將推出的朝陽(yáng)北路上的售價(jià)在每平方米2萬(wàn)元以上的北京星河灣，4月即將推出的位于延靜里中街25號(hào)的華業(yè)東方玫瑰園，6月開盤、開盤價(jià)就為1.6萬(wàn)元/平方米的白家莊1號(hào)的富力中心，溫榆河邊由浙江耀江集團(tuán)開發(fā)的東方普羅旺斯別墅等;另一部分為舊樓盤的二期項(xiàng)目，如朝陽(yáng)公園區(qū)域5月即將推出的開盤價(jià)達(dá)2萬(wàn)元/平方米的九號(hào)公寓，開盤價(jià)為1.5萬(wàn)元的新城國(guó)際三期，宣武區(qū)的風(fēng)圖騰(御庭陶然二期)，以及東隆別墅和爵世(北京玫瑰園三期)等。
7.曾經(jīng)以9000元/平方米開盤的觀湖國(guó)際，近期將推出的二期開盤價(jià)就定為1.2萬(wàn)元/平方米;去年6月一期6300元/平方米開盤的晶城秀府，封盤3個(gè)月后，追加了游泳池，重新設(shè)計(jì)了園林景觀之后，近期再次開盤時(shí)，均價(jià)已經(jīng)到7800元/平方米;原本心理預(yù)期開盤價(jià)在每平方米1萬(wàn)元左右的東部某一高檔樓盤近日定下的開盤價(jià)已經(jīng)是2萬(wàn)元，難怪一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，今年，無論是開盤的還是沒有開盤的樓盤，每平方米上漲2000元都是正常的。
8.建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)土資源部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，已于2004年5月13日起正式施行。但在實(shí)際建設(shè)中，經(jīng)濟(jì)適用房在住宅建設(shè)中占有的比例卻很小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了中低收入人群的購(gòu)房需求。建設(shè)部明文要求的各地住宅建設(shè)70%～80%應(yīng)建經(jīng)濟(jì)適用房，銷售給中低收入家庭(北京規(guī)定為年收入6萬(wàn)元以下家庭)但實(shí)際情況又是怎樣呢?2004年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模降至4.6%，而部分城市商業(yè)用房投資達(dá)30%以上，高檔住宅投資占40%以上，全國(guó)在商業(yè)住房投資上的平均水平約在20%以上，兩者對(duì)比相差5倍以上。
9.據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1997-2004年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示：我國(guó)八年內(nèi)凈增城鎮(zhèn)人口1.73億人�？紤]到城市出生率低，以增長(zhǎng)率為零計(jì)算。增長(zhǎng)的人口均為外來人口算�？紤]進(jìn)城農(nóng)民家庭人口偏多，按我國(guó)每戶平均3.44人(2000年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))加1人，以每戶4.44人測(cè)算，1.73億城鎮(zhèn)人口需住房3896萬(wàn)套，價(jià)值總計(jì)4萬(wàn)億人民幣(以二手房、郊區(qū)房為主，按每套70平方米，1500元/平方米算)。在此基礎(chǔ)上假設(shè)1.73億人中一半是城鎮(zhèn)擴(kuò)大的拆遷戶，另一半為需購(gòu)房居住的外來戶，則這部分人對(duì)住房的需求量為2萬(wàn)億元，占同期商品房3.3萬(wàn)億的60%。這是一個(gè)極大的市場(chǎng)需求，但以目前市場(chǎng)供應(yīng)方的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，這部分人的市場(chǎng)需求是無從得到滿足的。
10.12月27日，在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾表示，目前住宅占房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的2/3，非住宅占供給的1/3，住宅與非住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，同時(shí)，非住宅的空置率還在上升。為解決中低收入家庭住房問題，2005年中國(guó)將支持對(duì)危舊住房改造和困難企業(yè)利用自有土地組織住房困難職工集資建房，搞好城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，研究解決進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民住房問題。
同時(shí)，嚴(yán)格按照《住房公積金管理?xiàng)l例》，加大歸集力度，加強(qiáng)監(jiān)管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購(gòu)房。
11.住房結(jié)構(gòu)不盡合理，再一個(gè)是說住房面積偏大。20世紀(jì)80年代制定住宅設(shè)計(jì)規(guī)范時(shí)，平均每套房50平方米，90年代提高到60平方米，現(xiàn)在翻一番，110、120平方米還嫌小。目前，是以個(gè)人自己買房為主，100多平方米的住房面積， 一般家庭到底能不能承受得了，值得考慮。套型面積上怎樣控制，如何適應(yīng)消費(fèi)者的需求，這是北京的問題，也是全國(guó)的問題，所以結(jié)構(gòu)調(diào)整是一個(gè)共同的任務(wù)。
12.目前我國(guó)城鎮(zhèn)有戶口的常住人口約3.7億人，到本世紀(jì)末，每人增加1.3平方米居住面積，即每年人均增加0.43平方米，就要增加建筑面積4.8億平方米。目前城鎮(zhèn)存量住房40億平方米，按住房平均40年折舊需拆除重建計(jì)算，每年折舊拆除2.5%，到2000年三年合計(jì)補(bǔ)償自然折舊需要新建3億平方米。兩項(xiàng)合7.81億平方米。如果對(duì)沿海地區(qū)各城市到2000年的計(jì)劃目標(biāo)普遍都超過人均10平方米的需求，以及許多城市舊城改造拆遷(非自然拆舊)所需的住房都暫不計(jì)算，單就這7.81億平方米的需求計(jì)算。今后三年城鎮(zhèn)住房要達(dá)到人均居住面積10平方米，每年就要建設(shè)2.6億平方米建筑面積的住宅。
13.市房地資源局昨天宣布，本市土地、工商、物價(jià)部門將從4月中旬起至6月底，在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)，聯(lián)手查處開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)在商品住房銷售、二手房交易過程中損害廣大群眾利益、擾亂市場(chǎng)的行為。以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序健康有序，保障廣大群眾的住房消費(fèi)。
14.房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高溫令開征房地產(chǎn)稅的討論成為關(guān)注焦點(diǎn)。2005年3月20日，財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在出席“中國(guó)發(fā)展高層論壇”時(shí)明確表示，我國(guó)目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，問題嚴(yán)重，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。
從近來財(cái)政部高層在不同場(chǎng)合的表態(tài)看，出于遏止房地產(chǎn)投機(jī)行為等考慮，開征房地產(chǎn)稅已成定局。據(jù)透露，目前房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市正在篩選之中，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。
