近些年，城鎮(zhèn)化建設(shè)如火如荼，與之相應(yīng)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的異常紅火，一種值得注意的現(xiàn)象是，在城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的市場(chǎng)背景下，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城的報(bào)批建設(shè)，實(shí)際操作上中小城市尤其是三、四線城市則更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)造城，大有城鎮(zhèn)化被房地產(chǎn)綁架之嫌。為此，記者采訪了國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部的許正中教授。
許正中說(shuō)，在目前的城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)已成矛盾的重要焦點(diǎn)，想購(gòu)房者望價(jià)興嘆，“房奴”們埋頭苦干，“房叔”、“房姐”壟斷房源，開(kāi)發(fā)商賺個(gè)盆滿缽滿。似乎城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化，確實(shí)有城鎮(zhèn)化被房地產(chǎn)綁架之嫌。
需要高度重視的是，現(xiàn)在許多城市房地產(chǎn)發(fā)展速度高于各種配套的發(fā)展速度，出現(xiàn)“拆了建”、“建了拆”的現(xiàn)象。尤其是三、四線城市和一些建制鎮(zhèn)，以此為由頭大搞建設(shè)，卻由于產(chǎn)業(yè)等相關(guān)配套無(wú)法跟進(jìn)，建成的房子無(wú)人居住，形成一個(gè)個(gè)空城、“鬼城”。有的地方強(qiáng)調(diào)三年大變樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)“虛火”過(guò)旺現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是城鎮(zhèn)化的一個(gè)表現(xiàn)形式，要避免“為房而房”的怪圈。
許正中說(shuō)，在加速城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是最受益的行業(yè)之一。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口流動(dòng)、財(cái)富增長(zhǎng)，都將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的增量空間。我們需要防范的是片面搞“土地城鎮(zhèn)化”、“水泥城鎮(zhèn)化”。這樣的城鎮(zhèn)化往往以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)，以工業(yè)化為主線，以地方政府為主導(dǎo)，以土地升值為主引擎，物質(zhì)資本大量消耗，高成本、低收益。它必然帶來(lái)要素結(jié)構(gòu)失衡、空間失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，這完全背離了城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化這一本質(zhì)。
許正中說(shuō)，在現(xiàn)有體制下，地方財(cái)政支出責(zé)任大，不得不搞土地財(cái)政，靠融資平臺(tái)大規(guī)模舉債。新一輪體制改革，應(yīng)在調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)的前提下理順中央與地方的財(cái)稅關(guān)系，形成公共服務(wù)導(dǎo)向的“央”“地”關(guān)系。
許正中說(shuō)，有人認(rèn)為，不是房地產(chǎn)綁架了城鎮(zhèn)化，而是政府主導(dǎo)、推動(dòng)的城鎮(zhèn)化綁架了房地產(chǎn)。對(duì)此，許正中說(shuō)，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，確實(shí)有政府主導(dǎo)、推動(dòng)的城鎮(zhèn)化綁架房地產(chǎn)的現(xiàn)象，這主要是財(cái)政體制造成的。在現(xiàn)有體制下，地方財(cái)政支出責(zé)任大，不得不搞土地財(cái)政，靠融資平臺(tái)大規(guī)模舉債。為了償債，房地產(chǎn)成為“二財(cái)政”和“提款機(jī)”，有的地方甚至成為“主財(cái)政”和“搖錢樹(shù)”。根據(jù)官方數(shù)據(jù)粗略估計(jì)，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額 6.4萬(wàn)億元的75%。雖然業(yè)內(nèi)人士對(duì)這種簡(jiǎn)單相加的計(jì)算方法持不同觀點(diǎn)，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費(fèi)比例偏高已成不爭(zhēng)的事實(shí)。
許正中說(shuō)，其中，土地出讓金歷來(lái)是政府從房地產(chǎn)行業(yè)中收取的最大比重收入，一般會(huì)占到房屋銷售價(jià)值的40% 左右。有的地方政府已經(jīng)準(zhǔn)備進(jìn)行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉(zhuǎn)讓住房所得20%的個(gè)稅，“三吃”房地產(chǎn)稅，“四吃”遺產(chǎn)稅。新一輪體制改革，應(yīng)該在調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)的前提下理順中央與地方的財(cái)稅關(guān)系，形成公共服務(wù)導(dǎo)向的“央”“地”關(guān)系。未來(lái)各地政府將在另一個(gè)層面上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)：比誰(shuí)的市場(chǎng)更開(kāi)放，比誰(shuí)的服務(wù)效率更高，比誰(shuí)更加遵守市場(chǎng)“游戲規(guī)則”，比誰(shuí)城鄉(xiāng)更加平等、和諧。
許正中說(shuō)，搞新型城鎮(zhèn)化，政府究竟應(yīng)該如何作為?許正中說(shuō)，新型城鎮(zhèn)化不僅是住在城中，更是幸福在城中，不僅是讓農(nóng)民進(jìn)城，還要讓他們享受與市民均等的公共服務(wù)，這就需要政府從三個(gè)方面著手，即保障人的充分流動(dòng)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高度融合和提供普遍服務(wù)。許正中認(rèn)為，一個(gè)人對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)與三個(gè)要素正相關(guān)：一是人的流動(dòng)性，主要是其搬家的次數(shù);第二個(gè)是其更換職業(yè)的次數(shù);第三是其受教育的時(shí)間長(zhǎng)短。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的人口流動(dòng)越來(lái)越普遍，勞動(dòng)市場(chǎng)化產(chǎn)生的激勵(lì)機(jī)制刺激了人們的流動(dòng)欲望，促使勞動(dòng)者去積極尋找適合自己的最佳崗位。政府在城鎮(zhèn)化過(guò)程中就是要保證人的充分流動(dòng)，打破傳統(tǒng)戶籍制度的束縛，保證農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移和市民在城市間轉(zhuǎn)移的有序性。
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