北京申論熱點：供給需求原理與房價調(diào)控問題

北京：07年社招公務(wù)員十大申論熱點新東方詳解

　　一、房價調(diào)控背后的兩條基本主線：供給與需求，市場機(jī)制與政府調(diào)控

　　針對房價問題，我們在申論答題過程中要始終把握這兩條主線增加有效供給，抑制過旺需求，把市場機(jī)制和政府調(diào)控結(jié)合起來。對于房價過高和持續(xù)上漲的現(xiàn)實，我們可以找到多種原因，盡管這些原因當(dāng)中有非市場的因素，房地產(chǎn)市場因為政治權(quán)利因素的不當(dāng)介入，而呈現(xiàn)一定的非正常狀況。但是，我們?nèi)匀灰�承認(rèn)，在整體上，導(dǎo)致房價過高主要是住房市場的供小于求，進(jìn)一步分析，我們會發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致供小于求這種狀況的既有供給上由于土地資源緊張而導(dǎo)致的新建住房供應(yīng)量減少的因素，也有購房需求過旺而導(dǎo)致需求大于供給，在進(jìn)一步分析，我們可以發(fā)現(xiàn)這種過于旺盛的需求并非人們真實、自愿、迫切、主動的需求，而是諸多其他因素制造了一種需求過于旺盛的假象，比如傳統(tǒng)觀念與世俗壓力使得大量年輕人由于婚戀需要， 即便負(fù)債累累也匆忙加入購房者的大軍當(dāng)中，本來以他們的年齡和實際條件可以推遲購房，從而避免抬高需求； 由于市場信息的不對稱，開發(fā)商壟斷信息資源，一些消費(fèi)者在不了解供求狀況的前提下業(yè)盲目購房；大量的投機(jī)性投資性購房需求進(jìn)一步制造了一種需求假象以及近幾年來速度過快的大規(guī)模拆遷是被拆遷人也被動加入購房者的行列中。

　　由于中國房地產(chǎn)市場的特殊性，房價調(diào)控的措施既包括增加住房供給，又包括抑制過于旺盛的住房需求。但兩者畢竟都屬于市場手段，市場也并非是萬能的，還需要結(jié)合政府調(diào)控。

　　二、房價過高及持續(xù)上漲的原因：

　　1． 市場供應(yīng)總量失衡及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。

　　目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，即中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價格上揚(yáng)。

　　2． 商品房開發(fā)建設(shè)成本增加

　　土地價格上漲。隨著國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲。另外，生產(chǎn)資料價格持續(xù)上漲，拆遷成本也在增加，新建住宅品質(zhì)的不斷提高，都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。

　　3． 投資性購房需求增長過快。

　　除了自用性需求，也就是消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在大量投資需求。在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機(jī)。目前國內(nèi)部分地區(qū)房價飛漲，與存在投機(jī)性炒作密切相關(guān)。

　　4． 房地產(chǎn)市場中開發(fā)商與消費(fèi)者之間信息不對稱，從而導(dǎo)致大量盲目的購房需求以及近年來大規(guī)模的拆遷導(dǎo)致了大量的被動性住房需求。

　　三、 房價調(diào)控的措施方案

�。ㄒ�)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。

　　(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求�？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

　　(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。

　　(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。

　　(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。

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