【背景鏈接】
作為清理小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)，北京市首次公布了清理出的79個(gè)在建、在售“小產(chǎn)權(quán)”住宅項(xiàng)目，讓小產(chǎn)權(quán)房再度成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。
近年來，有關(guān)部門多次發(fā)文，嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與銷售。然而，各地小產(chǎn)權(quán)房似乎仍在蔓延。
【標(biāo)準(zhǔn)表述】
[現(xiàn)狀分析]
近年來，小產(chǎn)權(quán)房的品種繁多，從普通毛坯房到精裝修小戶型，從海景別墅到田園地產(chǎn)，似乎應(yīng)有盡有，并不亞于正規(guī)商品房項(xiàng)目。據(jù)了解，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達(dá)2.83億平方米。同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房有從東部到中西部，從城郊向偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村擴(kuò)散之勢(shì)。
[原因]
其一，房價(jià)上漲滋生了其產(chǎn)生的土壤。城市住房價(jià)格上漲過快早已是不爭的事實(shí)，相對(duì)來說小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格之所以如此之低，在于其省去了三部分費(fèi)用：一是購地成本，二是各種稅費(fèi)，三是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。土地出讓金、稅費(fèi)以及各種腐敗成本是房價(jià)上漲的主要原因，當(dāng)然其也為小產(chǎn)權(quán)房提供生存土壤。
其二，地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。按照國家土地管理法的規(guī)定，任何個(gè)人和單位都不得在沒有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國家土地所有權(quán)之后進(jìn)行土地出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在全國各地大搞開發(fā)區(qū)的熱潮中，進(jìn)行土地違法買賣行為一方面是利益所致，另一方面也與土地管理部門的嚴(yán)重失職行為有關(guān)。
其三，新農(nóng)村建設(shè)為其發(fā)展提供了便利條件。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府由于資金窘迫，和開發(fā)商合作，將上級(jí)政府批準(zhǔn)的，用于新農(nóng)村建設(shè)的宅基地同開發(fā)商搞合作開發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價(jià)格賣給農(nóng)民，另一部分房子便讓開發(fā)商 給城市居民獲取利潤了。所以小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)其實(shí)是搭上了新農(nóng)村建設(shè)的便車。
其四，市場需求提供了其發(fā)展的空間。當(dāng)城市公共住宅無法滿足民眾需要時(shí)，市場注意力自然會(huì)流向既無費(fèi)也無稅的集體土地;鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購買力來填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場空間。
[措施]
“小產(chǎn)權(quán)房”的泛濫不利于國有土地管理和耕地保護(hù)，但對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”問題的治理更需要有一套完善的梳理政策。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的非法牟利，我們必須嚴(yán)懲。我們建議：
一方面，加大居民住房保障力度，嚴(yán)懲違規(guī)建設(shè)行為。要加大廉租房、公租房等保障房建設(shè)力度，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，對(duì)那大肆開發(fā)和破壞耕地的地方政府應(yīng)該予以懲處。
另一方面，要平抑房價(jià)過快增長，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合理疏導(dǎo)。如果地方政府一邊堅(jiān)持守住18億畝耕地紅線問題，而另一邊卻無法遏制地方政府倒賣土地發(fā)財(cái)?shù)哪_步，在治理小產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，這種矛盾不能化解。對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，要進(jìn)行合理的疏導(dǎo)，不可一畏的打壓，例如，可將這些房屋變成政府應(yīng)承擔(dān)社會(huì)保障責(zé)任的經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租房，用于當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保障。
