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2017銀行業(yè)初級資格《個(gè)人貸款》考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)市場法

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　　房地產(chǎn)估價(jià)——市場法

　　(1)市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　(2)市場法適用的對象和條件

適用對象 交易活躍的房地產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等）
適用條件 在同一供求范圍內(nèi)存在較多類似房地產(chǎn)的交易

　　(3)市場法的操作步驟

　�、偎阉鹘灰讓�(shí)例：實(shí)例必須具有豐富性、真實(shí)性和完整性。

　�、谶x取3～10個(gè)可比實(shí)例：可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)，且成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格正�；蚩尚拚秊檎�。

　�、劢⒖杀葍r(jià)格基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一單位面積。

　�、芙灰浊闆r修正：將特殊交易成交價(jià)格調(diào)整為正常交易價(jià)格。

　�、萁灰兹掌谛拚簩⒖杀葘�(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)間的價(jià)格。

　�、薹康禺a(chǎn)狀況調(diào)整：將可比實(shí)例在其區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　　⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格：把多個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格調(diào)整后形成的比準(zhǔn)價(jià)格，綜合成一個(gè)最終的比準(zhǔn)價(jià)格。

　　(4)市場法的難點(diǎn)

　　市場法的難點(diǎn)在于如何保證可比實(shí)例成交價(jià)格的客觀合理性，以及如何對其各種因素進(jìn)行修正或調(diào)整。

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