第一節(jié) 基礎(chǔ)知識

　　1.個人住房貸款的概念和分類

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

　　個人住房貸款的分類

　　2.個人住房貸款的特征

　　(1)貸款金額大、期限長。

　　(2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系。實質(zhì)是一種融資關(guān)系，是以抵押為前提建立起來的一種借貸關(guān)系。

　　(3)風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性特點。客戶還款能力、還款意愿、房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對風險的影響較大。

　　3.個人住房貸款的發(fā)展歷程

　　第一階段，1995年中國人民銀行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，標志著我國住房貸款業(yè)務(wù)的正式啟動。

　　第二階段，以1998年住房制度改革及中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》為標志，個人住房貸款業(yè)務(wù)進入快速發(fā)展階段。

　　4.個人住房貸款的要素

　　(1)貸款對象

　　具有完全民事行為能力的自然人：

　�、俸戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明;

　　②有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;

　�、塾泻戏ㄓ行У馁徺I(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　　④有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;

　　⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。

　　(2)貸款利率

　　按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。個人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.7倍。

　　(3)貸款年限

　�、儋J款最高期限為30年;

　�、趥�人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限;

　�、垡话隳行宰匀蝗说倪�款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。

　　(4)還款方法

　　常用還款方式有一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。貸款期限在1年以內(nèi)(含)的，實行到期一次還本付息法，貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。

　　(5)擔保方式

　　個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔保方式，以抵押擔保為主，在未實現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式，保證人必須是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。

　　抵押擔保的，評估抵押物的費用由借款人負擔。借款人以所購住房作抵押的，須將住房價值全額用于貸款抵押。

　　質(zhì)押擔保的，其貸款額度最高不超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價值的90%;以憑證式國債作質(zhì)押的，貸款期限最長不超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。

　　保證擔保的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。僅提供保證擔保方式的，一般只適用于貸款期限不超過5年(含)的貸款，貸款額度不得超過所購(建造、大修)住房價值的50%。而由住房置業(yè)擔保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可達到其購買房產(chǎn)價值的70%。

　　貸款銀行可采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可變更擔保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔保合同。

　　(6)貸款額度

　�、偈滋鬃宰》壳医ㄖ�面積小于90平方米，首期付款不低于價款20%;

　�、谑滋鬃宰》壳医ㄖ�面積大于90平方米，貸款首付款比例不得低于30%;

　�、鄯鞘滋踪彿康馁J款首付比例不低于40%，首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。

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