2013注冊會計師考試《會計》強化輔導(dǎo)講義(17)

　　全套筆記：2013注冊會計師考試《會計》強化輔導(dǎo)講義匯總 

第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。

　　二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　　在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值。

　　采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)(包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn))，如果其公允價值無法可靠確定，但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后(兩者孰早)，再以公允價值計量。

　　但是，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得，該企業(yè)仍應(yīng)對該項投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。

　　采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：

　　(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

　　(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

　　投資性房地產(chǎn)的公允價值是指：1.在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進行房地產(chǎn)交換的價格。確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價);2.無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期，所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計;3.也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量。

　　投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面余額的差額作相反的會計分錄。

　　【例題2】甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20×8年10月1日，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司當(dāng)日開發(fā)完成的一棟精裝修的寫字樓自當(dāng)日起經(jīng)營租賃給乙公司使用，租期間為10年。該寫字樓的造價為9 000萬元。20×8年12月31日，該寫字樓的公允價值為9 200萬元。假設(shè)甲公司采用公允價值計量模式。

　　【答案】

　　1.不管采用何種后續(xù)計量模式，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。

　　2.甲公司采用公允價值計量模式，因此該寫字樓應(yīng)采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量。

　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　(1)20×8年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本 90 000 000

　　貸：開發(fā)成本 90 000 000

　　(2)20×8年12月31日，按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 2 000 000

　　貸：公允價值變動損益 2 000 000

　　三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

 

　　注意比較：

　　1.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　2.同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　3.在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值。

　　推薦閱讀：

　　2013注冊會計師《會計》考情分析及框架結(jié)構(gòu)匯總

　　2013年注冊會計師考試《會計》章節(jié)習(xí)題26套

　　2012年注冊會計師考試真題及答案解析匯總

　　2013年注冊會計師考試機考備考建議