2013注冊會計師《會計》考點(diǎn)基礎(chǔ)講義：第7章(3)

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第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　一、成本計量模式

　　企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

　　1.采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期(月)計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

　　2.采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量：按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期(月)攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

　　二、公允價值計量模式

　　1.企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的條件：

　　(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;

　　(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

　　注意(新增)：

　　以公允價值模式后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)，如果其公允價值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后(兩者孰早)，再以公允價值計量。

　　2.會計處理

　　采用公允價值模式后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。會計處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

　　貸：公允價值變動損益

　　或作相反分錄。

　　三、計量模式的變更

　　●同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。但在極少數(shù)情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值。

　　●企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

　　(1)成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益(盈余公積和未分配利潤)。

　　(2)已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　【例題1·單項(xiàng)選擇題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。2009年1月31日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬元，預(yù)計使用年限為5年，預(yù)計凈殘值為18萬元。采用年數(shù)總和法計提折舊。2010年應(yīng)計提的折舊額為(　)。

　　A.72萬元

　　B.50.4萬元

　　C.67.2萬元

　　D.68.6萬元

　　『正確答案』D

　　『答案解析』2010年應(yīng)計提的折舊額=(270—18)×5/15×1/12+(270—18)×4/15×11/12=68.6(萬元)

　　【例題2·多項(xiàng)選擇題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。2010年1月1日購入一幢建筑物用于出租，年租金為30萬元且于每年年末收取。該建筑物的購買價格490萬元，發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)20萬元， 用銀行存款支付。建筑物預(yù)計使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為10萬元，采用直線法計提折舊。2010年12月31日，該建筑物的公允價值為560萬元。不考慮其他因素，下列表述中，正確的有(　)

　　A.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)計提折舊22.92萬元

　　B.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)減少當(dāng)期營業(yè)利潤40萬元

　　C.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)增加當(dāng)期營業(yè)利潤80萬元

　　D.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的列報價值是560萬元

　　E.2011年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)可以變更為成本計量模式

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』選項(xiàng)A，以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊;選項(xiàng)B，影響當(dāng)期營業(yè)利潤的金額=收取的租金30+本期確認(rèn)的公允價值變動50=80萬元;選項(xiàng)E，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)。

　　【例題3·計算分析題】20×7年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。20×9年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式對該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計量。20×9年2月1日，該寫字樓的原價為9 000萬元，已計提折舊270萬元，賬面價值為8 730萬元，公允價值為9 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲企業(yè)無其他的投資性房地產(chǎn)。

　　『正確答案』

　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　95 000 000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　　　 2 700 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　90 000 000

　　利潤分配——未分配利潤　　　　 6 930 000

　　盈余公積　　　　　　　　　　　　 770 000

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