2001年10月房地產(chǎn)評(píng)估試題（全國(guó)）

第一部分 選擇題

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是(      )
  A.公共建筑         B.居住建筑        C.工業(yè)建筑          D.商業(yè)建筑

2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的(      )
  A.生產(chǎn)成本規(guī)定的                     B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的
  C.生產(chǎn)價(jià)格決定的                     D.壟斷利潤(rùn)決定的

3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則(      )
  A.房地產(chǎn)價(jià)格較高                     B.房地產(chǎn)價(jià)格不變
  C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化                   D.房地產(chǎn)價(jià)格較低

4.商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的(      )
  A.黃金地段         B.邊緣地段        C.落后地段         D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與(      )
  A.總面積之比                         B.地塊面積之比
  C.地下面積之比                       D.綠化面積之比

6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是(      )
  A.街角地           B.多面臨街地      C.一面臨街地       D.畸零地

7.因素成對(duì)比較中，若A與B同等重要，則給A賦值(      )
  A.10              B.50               C.0.5              D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格(      )
  A.最終會(huì)基本趨于一致                 B.最終會(huì)擴(kuò)大差別
  C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別       D.由有關(guān)部門(mén)確定

9.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來(lái)確定(      )
  A.土地還原利率                       B.各有關(guān)修正系數(shù)
  C.如何計(jì)算容積率修正                 D.如何計(jì)算土地使用年期修正

10.市場(chǎng)比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中(      )
   A.其中分母小于100                   B.其中分母大于100
   C.其中分母等于100                   D.不成立

11.通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是(      )
   A.土地的估價(jià)期日
   B.土地的使用期限不同
   C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同
   D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同

12.新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)(      )
   A.不包含整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本
   B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上
   C.包含開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
   D.包含開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是(      )
   A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)
   B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租
   C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)
   D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn)

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括(      )
   A.利息、利潤(rùn)                       B.利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)
   C.利潤(rùn)、稅費(fèi)                       D.利息、稅費(fèi)

15.剩余法在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地中運(yùn)用得(      )
   A.最少          B.最為廣泛         C.最難          D.最一般

16.剩余法確定項(xiàng)目最高開(kāi)發(fā)費(fèi)用是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在(      )
   A.區(qū)域范圍      B.規(guī)定范圍         C.合理范圍       D.期望范圍

17.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的(      )
   A.性質(zhì)          B.工業(yè)狀況         C.生活狀況       D.設(shè)施狀況

18.路線價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的(      )
   A.迅速估價(jià)方法                     B.較慢估價(jià)法
   C.簡(jiǎn)易法                           D.延遲法

19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的(      )
   A.街道寬度     B.臨街深度          C.街道長(zhǎng)度        D.街道曲度

20.基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過(guò)資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有(      )
   A.可比性       B.可替性            C.可分性          D.可換性

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中有二個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無(wú)分。

21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和(          )
   A.商業(yè)用地方式           B.商品住宅用地方式          C.機(jī)關(guān)用地方式
   D.宗教用地方式           E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有(          )
   A.科學(xué)性                 B.實(shí)踐和公正性               C.個(gè)別性
   D.嚴(yán)肅性                 E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有(          )
   A.市場(chǎng)學(xué)派               B.價(jià)格學(xué)派                   C.行為學(xué)派
   D.競(jìng)爭(zhēng)學(xué)派               E.交易學(xué)派

24.在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評(píng)估法有(          )
   A.剩余法                 B.收益還原法                 C.開(kāi)發(fā)法
   D.價(jià)值法                 E.市場(chǎng)法

25.直接影響土地級(jí)別界線位置的是(          )
   A.單元?jiǎng)澐?nbsp;              B.定級(jí)單位                   C.面積單元
   D.指標(biāo)取樣               E.指標(biāo)計(jì)算
26.房地產(chǎn)的收入分為(          )
   A.經(jīng)營(yíng)收入               B.毛收入                     C.潛在毛收入
   D.凈收益                 E.有效毛收入

27.運(yùn)用市場(chǎng)比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是(          )
   A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別
   B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似
   C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)
   D.沒(méi)有土地使用證的房地產(chǎn)也可以
   E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是(          )
   A.百貨大樓                B.普通住宅                    C.辦公樓
   D.旅館                    E.倉(cāng)庫(kù)

29.市場(chǎng)比較法中，區(qū)域因素有(          )
   A.自然條件                B.繁華程度                    C.房地產(chǎn)位置
   D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件        E.臨街狀況

30.用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是(          )
   A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)
   B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)
   C.要求被估對(duì)象為新建筑物
   D.要求被估對(duì)象為舊建筑物
   E.僅對(duì)一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)

31.城市土地主管部門(mén)測(cè)算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是(          )
   A.用途、土地級(jí)別                   B.土地上附著物的質(zhì)量
   C.土地上附著物修建的日期           D.原土地使用者是私人或集體
   E.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是(          )
   A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
   B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
   C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)
   D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)
   E.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)

33.剩余法估價(jià)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門(mén)對(duì)該土地規(guī)定了(          )
   A.地塊限制條件          B.法律法規(guī)限制             C.資源條件
   D.社會(huì)條件              E.經(jīng)濟(jì)條件

34.房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：(          )
   A.城市規(guī)劃              B.法律法規(guī)                 C.市場(chǎng)條件
   D.經(jīng)濟(jì)條件              E.生活條件

35.同一路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是(          )
   A.地價(jià)不等地段         B.地價(jià)相等地段              C.地段相連的路段
   D.地段不相連接         E.性質(zhì)相差大的地段

36.路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的(          )
   A.20%                  B.30%                       C.8%
   D.10%                  E.40%

37.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是(          )
   A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
   B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
   C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率
   D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
   E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括(          )
   A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件    B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況            C.建筑物保養(yǎng)
   D.城市社會(huì)發(fā)展水平    E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

第二部分  非選擇題

三、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“√”，錯(cuò)誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價(jià)格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。(      )

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。

41.建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。(      )

42.路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。

43.我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。

四、簡(jiǎn)答題(每小題4分，共12分)

44.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括哪些內(nèi)容?

46.試寫(xiě)出剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

47.某寫(xiě)字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷(xiāo)售最高價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來(lái)月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開(kāi)發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場(chǎng)比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。