2010中級經濟師考試《中級房地產》輔導講義(9)

　　(六)國有建設用地使用權出讓合同

　　1.國有建設用地使用權出讓合同的概念

　　國有建設用地使用權出讓合同簡稱建設用地使用權出讓合同或出讓合同，是指國有建設用地使用權出讓人和受讓人之間就出讓國有建設用地使用權及如何行使建設用地使用權等問題所達成的明確相互間權利和義務關系的協(xié)議。

　　土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設用地使用權出讓只有簽訂合同，出讓行為方能成立，出讓雙方的權利和義務才能明確，才受法律保護。

　　2.國有建設用地使用權出讓合同的特征

　�、俪鲎尯贤�是在出讓人和受讓人雙方當事人之間設立、變更關于建設用地使用權權利和義務法律關系的協(xié)議。

　�、诔鲎尯贤�中的出讓人是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門。

　�、鄢鲎尯贤�的受讓人一般為境內外公司、其他組織和個人等，成片出讓合同中的受讓人必須是在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。

　�、艹鲎尯贤�是訂立轉讓合同的前提條件，并對轉讓合同有重要的制約作用。

　　3.國有建設用地使用權出讓合同的內容

　�、佼斒氯说拿�稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　出讓合同具體包括以下內容：①土地的位置、面積、界址等土地自然狀況。②土地用途及使用期限。③建設規(guī)劃設計條件，或稱使用條件，即該幅地塊建設用地使用權的總平面布置圖、建設密度和高度控制指標、工程管線規(guī)劃和豎向規(guī)劃，它是建設用地使用權出讓、轉讓必不可少的條件。④動工開發(fā)期限。⑤出讓金額及支付方式。⑥開發(fā)進度與分期投資額度。⑦違約責任。⑧雙方認為應當約定的其他條款。

　　4.國有建設用地使用權出讓合同雙方的權利和義務

　　(1)出讓人的權利和義務。出讓合同簽訂后，如果受讓人未按期支付全部出讓金的，出讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。

　　(2)受讓人的權利和義務。對于出讓人不按照出讓合同約定按期提供建設用地使用權的，受讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。同時，受讓人應履行在簽訂出讓合同后約定的期限內支付全部出讓金，向土地管理部門辦理登記，領取土地使用證，依合同和城市規(guī)劃要求，開發(fā)利用和經營土地等義務。

　　5.國有建設用地使用權出讓合同的變更和解除

　　(1)出讓合同的變更。出讓合同的變更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出讓人和土地使用者依法對合同的內容進行修改、補充的法律行為。在出讓合同變更中，較為多見的是土地使用者提出改變土地用途。

　　土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　(2)出讓合同的解除。 在出讓合同解除中，較為多見的是當事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規(guī)定開發(fā)、利用、經營土地而導致土地管理部門將建設用地使用權收回。