第三節(jié) 用益物權(quán)

　　一、用益物權(quán)的概念

　　用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。是由所有權(quán)派生的物權(quán)，是受限制的物權(quán)，但也是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，一般以不動(dòng)產(chǎn)為客體。

　　用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);建設(shè)用地使用權(quán);宅基地使用權(quán);地役權(quán)。

　　二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包“合同生效時(shí)”設(shè)立。

　　2、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限：耕地的承包期為30年;草地的承包期為30年-50年;林地的承包期為30年-70年。

　　3、在承包經(jīng)營(yíng)期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限。

　　三、建設(shè)用地使用權(quán)

　　1、建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　2、工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

　　3、設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

　　四、宅基地使用權(quán)

　　宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

　　五、地役權(quán)

　　1、地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。 他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。

　　如：甲房地產(chǎn)公司從他人手中購(gòu)得土地一塊，以 “觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造觀景商品住宅樓。該地塊前有一學(xué)校乙，雙方協(xié)議約定：乙在20年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付10萬(wàn)元作為補(bǔ)償。甲在合同生效時(shí)取得了地役權(quán)。

　　2、地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　如：接上例，協(xié)議簽訂一年后學(xué)校遷址，將學(xué)校土地和房屋全部轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)公司，乙未向丙提及其與甲之間的協(xié)議約定。丙購(gòu)得該地塊后建高層住宅。甲得知后要求丙立即停止興建，遭到拒絕便向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)乙與丙之間轉(zhuǎn)讓土地合同無(wú)效，并要求賠償損失。若甲取得地役權(quán)未經(jīng)登記，則法院不予支持甲的要求。(地役權(quán)合同生效設(shè)立，不登記不可對(duì)抗善意第三人。)

　　3、地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。