三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　考慮資金的時間價值有以下兩種方式：一是采用折現(xiàn)的方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;二是采用計算投資利息的方式的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列三大區(qū)別：

　　1.對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時點(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。

　　2.傳統(tǒng)方法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成時止;即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間上的價值(直接或最終折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2007年8月15日的價值，要將在未來發(fā)生的收入和支出都折算到2007年8月15日。如果預(yù)測該宗土地2010年8月15日開發(fā)完成后的房價(含地價)為5000萬元，折現(xiàn)率為10%，則需要將這5000萬元折現(xiàn)到2007年8月15日，即在2007年8月15日來看的房價實際為:5000÷(1+10%)3=3756.57(萬元)。

　　3.在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不 單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險收益部分(利潤率)。

　　四、假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取

　　(一)開發(fā)經(jīng)營期

　　在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得被估價房地產(chǎn)(待開發(fā)房地產(chǎn))的日 期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。

　　開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。開發(fā)期也稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗收合格的日期。經(jīng)營期可具體化為銷售期和運營期。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運營期的起點通常是待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗收合格的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。

　　(二)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。采取預(yù)售的，則該市場價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的市場價值;需要延遲銷售的，則該市場價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的市場價值。

　　對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，例如寫字樓、商店、旅館、餐館等，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。在這種情況下，收益法就不是一種獨立的方法，而被包含在假設(shè)開發(fā)法中，成為了假設(shè)開發(fā)法的一個部分。

　　例如，根據(jù)當(dāng)前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運營費用占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38000平方米，運營期為47年，則未來建成的該寫字樓在建成時的總價值可估計為：

　　，

　　(三)扣除項目金額

　　扣除項目即開發(fā)所必要的各項成本、費用、稅金及應(yīng)獲得的正常利潤，均是假設(shè)開發(fā)法計算中應(yīng)當(dāng)扣除的項目，具體包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費。

　　要注意它們均是取得待開發(fā)房地產(chǎn)以后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成，還需要的正常支出及應(yīng)獲得的正常利潤，不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)以前的支出及相應(yīng)的利潤。

　　投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。

　　(四)折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與收益法中的報酬率的性 質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

　　例10—9：有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2平方公里，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”、“五通一平”熟地的單價為800元/平方米;開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等估計為每平方公里2.5億元;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價和單價。

　　1.設(shè)該成片荒地的總價為V

　　2.該成片荒地開發(fā)完成后的總價值=800X2000000X60%=9.6(億元)

　　3.開發(fā)成本和管理費用等的總額=2.5X2=5(億元)

　　4.投資利息總額=(V+V×4%)×[(1+10%)3—1]+5×[(1+10%)1.5—1]

　　=0.344V+0.768(億元)

　　5.轉(zhuǎn)讓稅費總額=9.6X6%=0.576(億元)

　　6.開發(fā)利潤總額=(V十V×4%+5)X15%=0.156V+0.75(億元)

　　7.購買該成片荒地的稅費總額=VX4%=0.04V(億元)

　　8.V=9.6—5—(0.344V+0.768)—0.576—(0.156V十0.75)—0。04V

　　V=1.627(億元)

　　故：荒地總價：1.627(億元) 荒地單價：81.35(元/平方米)

　　詳解：4.投資利息總額=購買荒地價值至3年后轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生利息+開發(fā)成本和管理費用等3三年內(nèi)產(chǎn)生利息。公式中3是三年的意思，1.5是假設(shè)三年當(dāng)中發(fā)生的開發(fā)成本和管理費用集中在1.5年時發(fā)生，是為方便計算。