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　　第二節(jié)　契稅

　　一、契稅的征稅對象

　　契稅是以所有權發(fā)生轉移的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

　　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。國有經濟單位也是契稅的納稅人。

　　契稅的征稅對象是發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。

　　具體包括：國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。

　　下列情況，視同買賣房屋：

　　(1)以房屋抵債或實物交換房屋——由產權承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

　　(2)以房產作為投資或作股權轉讓——由產權承受方按投資房產價值或房產買價繳納契稅

　　以自有房屋作股權投入本人經營企業(yè)，免納契稅。

　　(3)買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

　　4、房屋贈與——受贈人按規(guī)定繳納契稅。以獲獎方式取得房屋產權的，應照章繳納契稅

　　5、房屋交換

　　房屋產權交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　6、企業(yè)改革中有關契稅政策

　　(1)企業(yè)公司制改造

　　非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。

　　非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。上述所稱國有 控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。

　　(2)企業(yè)合并

　　企業(yè)合并中，新設方或存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權屬，合并前各方為相同投資主體的，不征契稅，其余征收契稅。

　　(3)企業(yè)分立

　　企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。

　　(4)企業(yè)股權重組

　　在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)的土地、房屋權屬不屬于轉移、不征契稅;在增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。

　　(5)企業(yè)注銷、破產

　　企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產后，債權人(包括注銷、破產企業(yè)職工)承受注銷、破產企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權 人承受注銷、破產企業(yè)土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于三 年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　(6)企業(yè)出售

　　國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽 訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免 征契稅。

　　7、房屋附屬設施有關契稅政策

　　(1)對于承受與房屋相關的附屬設施所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

　　(2)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

　　(3)承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　二、契稅的稅率 幅度比例稅率：3~5%

　　三、契稅的計稅依據(jù)和應納稅額的計算

　　(一)計稅依據(jù)

　　1、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。

　　2、土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3、土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據(jù)為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

　　4、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

　　1)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅依據(jù)為成交價格。包括：土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、 市政建設配套費。

　　2)以競價方式出讓的，其契稅的計稅依據(jù)為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費和各種補充費用應包括在內。

　　3)先以劃撥方式取得的土地使用權，后經過批準改為出讓方式取得該土地使用權的，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

　　4)已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權 住房的，免征土地權屬轉移的契稅。

　　5)通過“招、拍、掛”程序承受土地使用權的，應按土地成交總價款計征契稅，其中土地前期開發(fā)成本不得扣除。

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